Недвижимость,
вчера, 13:00
Эксперт рассказал, как купить дом в Сочи и не встрять на все деньги
Читайте также:
В нескольких статьях "Блокнот Сочи", совместно с экспертом в области недвижимости Антоном Гнатченко, рассказывал о специфике покупке квартир и апартаментов в Сочи.
Сегодня м бы хотели остановиться на частных домах. Антон подробно рассказал об этом сегменте и дал советы, как купить дом в Сочи и не встрять на все деньги.
– Покупка частного дома в Сочи волнует многих граждан, присматривающих себе недвижимость в Сочи. В последнее время эта тема становится для многих особенно актуальной. Если мы посмотрим сколько стоят черновые семейные квартиры в новостройках, то все станет ясно. Квартира трешка метров 80 вполне может стоить 30-35 млн в черновой отделке. За эти деньги сегодня продается множество домов с ремонтом и без ремонта. Вариантов в продаже на выбор много, но как в этом разобраться и понять, что стоит того, а что нет?
Рынок ИЖС в Сочи сегодня представляет собой поле чудес, в котором собственники и застройщики ловят своих волшебных покупателей, готовых приобретать недвижимость по цене, оторванной от реальности. Логика в ценообразовании отсутствует. Это ценообразование часто не привязано абсолютно ни к чему, кроме ожиданий и раздутых потребностей самого продавца. Рынок таким образом сформировался в силу ряда причин.
Первое – это некий сложившийся бренд Сочи, как круглогодичного города, где все не только зелено, но и дорого. Иметь недвижимость в Сочи для многих покупателей – это вопрос престижа и статуса. На этом играют многие продавцы.
Второе – некогда бурно растущий рынок никак не дает покоя горячим головам. Еще недавно было время, когда можно было купить практически не глядя какой-то домик за 15 млн и через 1-3 месяца выставить его в продажу за 30 млн. Просто на удачу, вдруг купят. Приезжает некая тетя с далекого города и покупает за наличку. От таких легких заработков у очень многих людей сформировалось такое уверенное виденье, что Сочи это поле чудес. Поле, в котором закапываешь пятачок в землю, а от туда вырастает денежное дерево. С тех самых пор мы на протяжении последних лет мы видели, как в очень спорных локациях росли, как грибы, коттеджные поселки, строили одиночные дома. Люди закапывали свои пятачки, у кого сколько было денег. В некоторых случаях ушлые граждане заманивали под эту идею инвесторов, строили на их деньги, обещая невероятную доходность, когда денежное дерево вырастет. Самое главное, строили бездумно, безвкусно, без опоры на реальный потребительский спрос.
Третье – действительно качественных современных проектов в сфере ИЖС, как ни странно, очень мало. Хорошие дома действительно хорошо продаются по хорошим ценам. В силу первого и второго пункта все предыдущие годы люди даже не задумывались над созданием качественных востребованных проектов. Лепили все подряд. Это все сегодня стагнирует и простаивает. Хорошие проекты выделяются, но их очень мало в сравнении с остальным. Давайте разбираться, что есть твердое, а что пустое на рынке ИЖС в Сочи.
В прошлом году я провел много времени в изучении тонкостей и нюансов местного рынка ИЖС. Исследовал коттеджные поселки, снимал обзоры локаций, общался со строителями и отделочниками, вникал в стоимость земли, в себестоимость строительства, продавал дома и общался с покупателями. В итоге мне удалось сформировать простую формулу, по которой можно рассчитывать адекватную цену дома в конкретной локации. Адекватность в этой сфере крайне важна. Потому как я столкнулся с целым рядом реальных историй от собственников домов, которые они пытаются продать уже который год. Дом должен быть куплен в правильном месте, по правильной цене, по правильной схеме. Иначе потом ты можешь попасть по целому ряду рисков и получить серьезные убытки. Разберем формулу расчета адекватной стоимости и острые углы.
Первое, что нужно учитывать при выборе дома – это локация. Локация определяет качество жизни и отдыха, безопасность, ликвидность, доходность (в том случае, если покупается объект для инвестиций). Все эти качества локации отражаются в стоимости сотки земли. При этом нужно смотреть не только стоимость на текущий момент, но важно еще и понимать какова была динамика этой стоимости в последние годы. Есть локации, где земля на протяжении уже 2-3-4 лет не растет в цене. Есть локации, где стоимость сотки с 21 года выросла в 5 раз. При этом в нашем чудесном Сочи вам могут предлагать дома в этих локациях по одинаковой цене. Бывают даже еще более комичные истории, дома в значительно худших локациях продают дороже, чем в местах, где земля стоит в 2-3-4 раза дороже. При этом дома примерно одинаковой стилистики и со схожими параметрами. Приезжим из далеких городов покупателям можно рассказывать какие угодно сказки, показывать панорамные виды на горы, при этом умалчивать про стоимость земли, окружающую инфраструктуру и другие нюансы.
Второе, что важно понимать – это себестоимость строительства, отделки и благоустройства. Здесь я часто сталкиваюсь с полным не пониманием со стороны потенциальных покупателей реального положения дел. Почему-то многие склонны считать себестоимость по своим местным расценкам, что сильно занижает итоговые показатели. Адекватность крайне важна в этом вопросе. В Сочи стоимость строительных и отделочных материалов вполне может быть схожа с ценами в других регионах. Однако, стоимость производства работ на местном рынке примерно в 2, а местами и в три раза дороже.
Складываем первое и второе, получаем примерную стоимость дома с ремонтом на текущий момент в конкретной локации при том условии, что вы сами ищете землю, нанимаете прораба и контролируете стройку и приемку всех работ, включая подключение дома ко всем коммуникациям. Рыночная цена такого нового дома на продажу будет складываться из первого, второго пункта и плюс еще процентов 20%. Эти 20% это ваша плата за время. Вы платите сейчас и получаете готовый продукт. Строительство дома в целом занимает от года до полтора. Потом еще отделка внутренняя и благоустройство.
Бывает, что приезжаешь куда-то на очередную горную локацию и видишь дом, который продают за 40 млн без отделки. Считаешь стоимость земли – примерно 1.5 млн за сотку. Там всего 4 сотки. Значит считаем 4*1.5=6 млн. Коробка дома с фасадом, забором, минимальным благоустройством, небольшим бассейном пусть будет стоить в районе 20 млн. Получаем 26 млн. Даже если прибавить 20%, то получим стоимость в районе 32 млн. Откуда взялись 40 млн? Что означает для покупателя купить такой дом по завышенной цене? Это означает, что он после покупки приедет туда, начнет делать ремонт, знакомиться с соседями, начнет узнавать все детали и нюансы этой местности. Узнает, что земля была куплена у соседа Васи за такие-то деньги. Узнает, сколько на нем заработали. Узнает, что цена земли определяет многое.
К примеру, 1.5 млн за сотку – это стоимость земли, как правило в землях садоводства. Здесь, как правило, нет инфраструктуры. Нет хороших дорог. Одни кривые бетонки, которые город не берется ремонтировать и обслуживать. Захочется с семьей выйти прогуляться, а не получается, потому что перепады высот большие, тротуаров нет, идти некуда, делать там нечего от слова совсем. Это места для дачного отдыха с приездами на выходные, а не для жизни. Начинает продавать, выставляет за 45. Никто не откликается. Продать не может даже по 40 млн уже с новым ремонтом. Вот вам и убытки на все деньги. На смену очарования городом Сочи приходит разочарование и желание избавиться от дома, уехать и больше не приезжать сюда никогда.
С другой стороны есть другие примеры. Когда человек потратил время и деньги, разобрался во всех вопросах, определился с локацией для себя. Не спеша подобрал землю. Земля в хороших локациях для жизни сегодня по стоимости начинается с 2.5-3 млн за сотку. Купил себе не 4 сотки, а 6 соток. Грамотно их спланировал. Построил дом по себестоимости, озвученной выше. Получился шикарный проект, в котором хочется жить и отдыхать. Проект, который растет в цене, вместе с растущей стоимостью земли и себестоимостью строительства ежегодно. Это получается и инвестиция, и удачное приобретение для своей семьи, улучшающее качество жизни.
Стоит добавить и выделить отдельным пунктом юридическую работу в подборе домов и участков, а так же в правильном оформлении сделки с недвижимостью. Многие игнорируют необходимость проведения юридической экспертизы. Очень странно и комично выглядит желание людей сэкономить 10 тысяч рублей, покупая дом за 30 млн. Однако это действительно происходит. Экспертиза позволяет выявить скрытые риски и возможные угрозы, которые могут накрыть будущего владельца. Помимо проверки важно еще и оформить сделку с полной суммой в договоре и с оплатой через банк. С этим часто возникают сложности, т.к. множество объектов в Сочи продают с сильными занижениями в стоимости, настаивают на оплату наличными, что само по себе несет существенные риски для покупателя.
В сделках с недвижимостью, в особенности в покупке домов и земли нет мелочей. Важно подходить к делу с четким пониманием своих потребностей и возможностей. Без спешки исследовать все детали и последовательно провести все нужные проверки, договориться с продавцом об адекватных и надежных условиях покупки, выходить на сделку и контролировать исполнение договоренностей. Наоборот – поиск халявы и волшебных предложений, сделки на доверии и по братски, не желание вникать в детали, приводит к плачевным последствиям, которые вы сами же и допустили.
Ранее мы сообщали, что эксперт рассказал, о какой проблеме с апартаментами Сочи молчат риэлторы. Эксперт в области недвижимости Антон Гнатченко рассказал читателям "Блокнот Сочи" о нарастающих проблемах с апартаментами в Сочи, о которых молчат.
Новости на Блoкнoт-Сочи
Сегодня м бы хотели остановиться на частных домах. Антон подробно рассказал об этом сегменте и дал советы, как купить дом в Сочи и не встрять на все деньги.
– Покупка частного дома в Сочи волнует многих граждан, присматривающих себе недвижимость в Сочи. В последнее время эта тема становится для многих особенно актуальной. Если мы посмотрим сколько стоят черновые семейные квартиры в новостройках, то все станет ясно. Квартира трешка метров 80 вполне может стоить 30-35 млн в черновой отделке. За эти деньги сегодня продается множество домов с ремонтом и без ремонта. Вариантов в продаже на выбор много, но как в этом разобраться и понять, что стоит того, а что нет?
Рынок ИЖС в Сочи сегодня представляет собой поле чудес, в котором собственники и застройщики ловят своих волшебных покупателей, готовых приобретать недвижимость по цене, оторванной от реальности. Логика в ценообразовании отсутствует. Это ценообразование часто не привязано абсолютно ни к чему, кроме ожиданий и раздутых потребностей самого продавца. Рынок таким образом сформировался в силу ряда причин.
Первое – это некий сложившийся бренд Сочи, как круглогодичного города, где все не только зелено, но и дорого. Иметь недвижимость в Сочи для многих покупателей – это вопрос престижа и статуса. На этом играют многие продавцы.
Второе – некогда бурно растущий рынок никак не дает покоя горячим головам. Еще недавно было время, когда можно было купить практически не глядя какой-то домик за 15 млн и через 1-3 месяца выставить его в продажу за 30 млн. Просто на удачу, вдруг купят. Приезжает некая тетя с далекого города и покупает за наличку. От таких легких заработков у очень многих людей сформировалось такое уверенное виденье, что Сочи это поле чудес. Поле, в котором закапываешь пятачок в землю, а от туда вырастает денежное дерево. С тех самых пор мы на протяжении последних лет мы видели, как в очень спорных локациях росли, как грибы, коттеджные поселки, строили одиночные дома. Люди закапывали свои пятачки, у кого сколько было денег. В некоторых случаях ушлые граждане заманивали под эту идею инвесторов, строили на их деньги, обещая невероятную доходность, когда денежное дерево вырастет. Самое главное, строили бездумно, безвкусно, без опоры на реальный потребительский спрос.
Третье – действительно качественных современных проектов в сфере ИЖС, как ни странно, очень мало. Хорошие дома действительно хорошо продаются по хорошим ценам. В силу первого и второго пункта все предыдущие годы люди даже не задумывались над созданием качественных востребованных проектов. Лепили все подряд. Это все сегодня стагнирует и простаивает. Хорошие проекты выделяются, но их очень мало в сравнении с остальным. Давайте разбираться, что есть твердое, а что пустое на рынке ИЖС в Сочи.
В прошлом году я провел много времени в изучении тонкостей и нюансов местного рынка ИЖС. Исследовал коттеджные поселки, снимал обзоры локаций, общался со строителями и отделочниками, вникал в стоимость земли, в себестоимость строительства, продавал дома и общался с покупателями. В итоге мне удалось сформировать простую формулу, по которой можно рассчитывать адекватную цену дома в конкретной локации. Адекватность в этой сфере крайне важна. Потому как я столкнулся с целым рядом реальных историй от собственников домов, которые они пытаются продать уже который год. Дом должен быть куплен в правильном месте, по правильной цене, по правильной схеме. Иначе потом ты можешь попасть по целому ряду рисков и получить серьезные убытки. Разберем формулу расчета адекватной стоимости и острые углы.
Первое, что нужно учитывать при выборе дома – это локация. Локация определяет качество жизни и отдыха, безопасность, ликвидность, доходность (в том случае, если покупается объект для инвестиций). Все эти качества локации отражаются в стоимости сотки земли. При этом нужно смотреть не только стоимость на текущий момент, но важно еще и понимать какова была динамика этой стоимости в последние годы. Есть локации, где земля на протяжении уже 2-3-4 лет не растет в цене. Есть локации, где стоимость сотки с 21 года выросла в 5 раз. При этом в нашем чудесном Сочи вам могут предлагать дома в этих локациях по одинаковой цене. Бывают даже еще более комичные истории, дома в значительно худших локациях продают дороже, чем в местах, где земля стоит в 2-3-4 раза дороже. При этом дома примерно одинаковой стилистики и со схожими параметрами. Приезжим из далеких городов покупателям можно рассказывать какие угодно сказки, показывать панорамные виды на горы, при этом умалчивать про стоимость земли, окружающую инфраструктуру и другие нюансы.
Второе, что важно понимать – это себестоимость строительства, отделки и благоустройства. Здесь я часто сталкиваюсь с полным не пониманием со стороны потенциальных покупателей реального положения дел. Почему-то многие склонны считать себестоимость по своим местным расценкам, что сильно занижает итоговые показатели. Адекватность крайне важна в этом вопросе. В Сочи стоимость строительных и отделочных материалов вполне может быть схожа с ценами в других регионах. Однако, стоимость производства работ на местном рынке примерно в 2, а местами и в три раза дороже.
Складываем первое и второе, получаем примерную стоимость дома с ремонтом на текущий момент в конкретной локации при том условии, что вы сами ищете землю, нанимаете прораба и контролируете стройку и приемку всех работ, включая подключение дома ко всем коммуникациям. Рыночная цена такого нового дома на продажу будет складываться из первого, второго пункта и плюс еще процентов 20%. Эти 20% это ваша плата за время. Вы платите сейчас и получаете готовый продукт. Строительство дома в целом занимает от года до полтора. Потом еще отделка внутренняя и благоустройство.
Бывает, что приезжаешь куда-то на очередную горную локацию и видишь дом, который продают за 40 млн без отделки. Считаешь стоимость земли – примерно 1.5 млн за сотку. Там всего 4 сотки. Значит считаем 4*1.5=6 млн. Коробка дома с фасадом, забором, минимальным благоустройством, небольшим бассейном пусть будет стоить в районе 20 млн. Получаем 26 млн. Даже если прибавить 20%, то получим стоимость в районе 32 млн. Откуда взялись 40 млн? Что означает для покупателя купить такой дом по завышенной цене? Это означает, что он после покупки приедет туда, начнет делать ремонт, знакомиться с соседями, начнет узнавать все детали и нюансы этой местности. Узнает, что земля была куплена у соседа Васи за такие-то деньги. Узнает, сколько на нем заработали. Узнает, что цена земли определяет многое.
К примеру, 1.5 млн за сотку – это стоимость земли, как правило в землях садоводства. Здесь, как правило, нет инфраструктуры. Нет хороших дорог. Одни кривые бетонки, которые город не берется ремонтировать и обслуживать. Захочется с семьей выйти прогуляться, а не получается, потому что перепады высот большие, тротуаров нет, идти некуда, делать там нечего от слова совсем. Это места для дачного отдыха с приездами на выходные, а не для жизни. Начинает продавать, выставляет за 45. Никто не откликается. Продать не может даже по 40 млн уже с новым ремонтом. Вот вам и убытки на все деньги. На смену очарования городом Сочи приходит разочарование и желание избавиться от дома, уехать и больше не приезжать сюда никогда.
С другой стороны есть другие примеры. Когда человек потратил время и деньги, разобрался во всех вопросах, определился с локацией для себя. Не спеша подобрал землю. Земля в хороших локациях для жизни сегодня по стоимости начинается с 2.5-3 млн за сотку. Купил себе не 4 сотки, а 6 соток. Грамотно их спланировал. Построил дом по себестоимости, озвученной выше. Получился шикарный проект, в котором хочется жить и отдыхать. Проект, который растет в цене, вместе с растущей стоимостью земли и себестоимостью строительства ежегодно. Это получается и инвестиция, и удачное приобретение для своей семьи, улучшающее качество жизни.
Стоит добавить и выделить отдельным пунктом юридическую работу в подборе домов и участков, а так же в правильном оформлении сделки с недвижимостью. Многие игнорируют необходимость проведения юридической экспертизы. Очень странно и комично выглядит желание людей сэкономить 10 тысяч рублей, покупая дом за 30 млн. Однако это действительно происходит. Экспертиза позволяет выявить скрытые риски и возможные угрозы, которые могут накрыть будущего владельца. Помимо проверки важно еще и оформить сделку с полной суммой в договоре и с оплатой через банк. С этим часто возникают сложности, т.к. множество объектов в Сочи продают с сильными занижениями в стоимости, настаивают на оплату наличными, что само по себе несет существенные риски для покупателя.
В сделках с недвижимостью, в особенности в покупке домов и земли нет мелочей. Важно подходить к делу с четким пониманием своих потребностей и возможностей. Без спешки исследовать все детали и последовательно провести все нужные проверки, договориться с продавцом об адекватных и надежных условиях покупки, выходить на сделку и контролировать исполнение договоренностей. Наоборот – поиск халявы и волшебных предложений, сделки на доверии и по братски, не желание вникать в детали, приводит к плачевным последствиям, которые вы сами же и допустили.
Ранее мы сообщали, что эксперт рассказал, о какой проблеме с апартаментами Сочи молчат риэлторы. Эксперт в области недвижимости Антон Гнатченко рассказал читателям "Блокнот Сочи" о нарастающих проблемах с апартаментами в Сочи, о которых молчат.
Новости на Блoкнoт-Сочи
