Эксперт рассказал об опасных объектах недвижимости в Сочи, несущих риски для потенциальных покупателей

18 декабря 13 оползневых процессов одновременно произошли в Сочи после дождя. Были введены локальные режимы ЧС. 

В нескольких селах пострадали не только дороги, но и дома с коммуникациями. Дома, которые находятся в зонах оползневых процессов или подтоплений – недвижимость, которую очень легко потерять в Сочи. Такая недвижимость силой природы может моментально превратится в движимость. 

Село Сергей Поле в Сочи, "Первый канал"

В некоторых случаях происходит  обман покупателей недвижимости. Люди не получают то, что им было обещано и оказываются фигурантами судебных процессов, где сделки признаются не действительными, а право собственности аннулируется. 

Какие еще категории домов и квартир находятся в зоне риска, рассказал читателям «Блокнот Сочи» Антон Гначенко. 

Первое, что стоит отметить – это жилые и коммерческие объекты, которые формально сами по себе являются вполне законными, но стоят на земле с противоречивым видом разрешенного использования. 

Это могут быть многоквартирные жилые дома или гостиничные комплексы, апартаменты. Вы берете выписку в руки и видите, что там все формально законно и вопросов не вызывает. Однако, стоит признать тот факт, что в большинстве дел о признании объектов самостроями, с судебными решениями о сносе зданий фигурирует земля под этими зданиями. Имеет значение вид разрешенного использования участка (далее ВРИ).  Этот ВРИ должен совпадать с самим зданием и его целевым использованием. Не целевое использование земли является серьезным нарушением и может привести к печальным последствиям и убыткам. 

Встречаются такие объекты, которые числятся, как многоквартирный жилой дом, а стоят на земле под индивидуальный жилой дом, или на земле под садоводство. Это создает существенные юридические риски для потенциального покупателя. Эта ситуация встречается с жилыми и коммерческими объектами. Такие объекты стоит обходить стороной и не рассматривать их для приобретения. 

Отдельно стоит выделить целый сегмент недвижимости, которые в Сочи называют ЖП. Здания, которые фактически являются многоквартирными жилыми домами, при этом в документах числятся, как индивидуальные жилые дома. Стоят на земле под индивидуальный жилой дом. Помещения в таких домах часто продают, как квартиры. По факту и по документам они проходят, как жилые помещения. В 2021 году были приняты расширенные поправки в закон, которые уточняют признаки многоквартирного жилого дома, его отличия от индивидуального жилого дома. До принятия этих поправок у застройщиков были законные основания строить такие объекты и, будучи в правовом поле, их продавать. После принятия этих поправок у властей появились точные определения и признаки, по которым они стали признавать такие объекты вне закона. Если здание фактически является многоквартирным жилым домом, имеет все его признаки, оно должно было строиться и вводиться в эксплуатацию в соответствии со всеми законами и нормами. Однако по факту, такие здания зачастую построены вообще даже без разрешения на строительство, узаконены по амнистии через суд, не имеют технической документации и пр. Власти официально объявили борьбу против таких объектов недвижимости, ищут такие здания, проводят по ним строительные экспертизы, по многим уже имеются решения суда о сносе. Такие объекты сегодня несут существенные риски для потенциальных покупателей. 

По земле в Сочи стоит сказать, что самым рискованным является покупка земель садоводства. По таким землях сегодня зачастую не возможно получить архивные документы об их выделении. Не возможно проследить историю этого участка с момента его возникновения. Не возможно сделать полноценную юридическую экспертизу. По этим землям сегодня больше всего споров, арестов и судов. Исключения составляют те участки, где у самих собственников есть все документы, позволяющие полноценную проверку провести. Где этих документов нет – такие участки я рекомендую не рассматривать. Здесь есть вероятность оказаться собственником земли, которая была образована преступным путем в далекие годы. К вам это может никак не относиться, но в суды и разбирательства вы попадете с шансом остаться и без денег, и без самого участка.

Стоит сказать о частных домах, которые стоят в особых охраняемых зонах. Это сегодня можно посмотреть на публичной кадастровой карте. Сама эта карта, как и многие охранные зоны появились относительно недавно. Встречаются дома, которые были построены 10-15 лет назад, тогда ограничений для собственника никаких не было. Сейчас там могут появится охранные зоны ЛЭП или газопровода, который проходит под землей, могут проходить кабеля ФСБ, может быть охранная зона аэропорта и пр. Ряд охранных зон ставит сегодня вне закона любые капитальные строения находящиеся в эпицентре этой зоны. Там ничего нельзя капитального строить или реконструировать. Стоит здесь отметить не только сами частные дома, но и вспомогательные постройки. Капитальный гараж или хозяйственное помещение может стоять в том месте, где его быть не должно. 

Купив такой объект недвижимости, можно так же стать фигурантом разного рода судебных дел, которые понесут расходы и убытки. 

Касаемо непосредственно Сочи стоит отдельно упомянуть зоны оползневых процессов и зоны подтопления. Горная местность и наличие множества горных рек создают уникальные условия для проживания. В некоторых местах просто опасно порой находиться. В зонах, где периодически проходят оползни встречаются построенные коммерческие и жилые здания, где вам могут предлагать купить квартиру, или офис, или апартаменты. Тоже самое касается мест, где раз в несколько лет стабильно реки выходят из берегов и затапливают все окрестности. Стать собственником такой недвижимости, означает подвергать себя, свое имущество, свою семью рискам. Знают об этих местах наверняка только местные жители. Где-то на картах эти места никто не выделяет. 

Крайне важно при покупке любого объекта недвижимости производить комплексную экспертизу по всем обозначенным вопросам, чтобы быть в последствии принимать осознанные решения, будучи осведомленным обо всех плюсах и минусах самого объекта и локации.

Ранее мы сообщали, что эксперт рассказал, как накаляется ситуация с доходными апартаментами в Сочи.