Эксперт рассказал, как накаляется ситуация с доходными апартаментами в Сочи

«Блокнот Сочи» продолжает знакомить читателей с тенденциями рынка недвижимости города-курорта с помощью опытного эксперта Антона Гнатченко.

Сегодня речь пойдёт о апартаментах, которые покупают чтобы получать пассивный доход. Антон рассказал нам о том, почему в последнее время стала накаляться ситуация в этом сегменте недвижимости.

– Сегодня тема с доходными апартаментами очень популярна. В новостях мы часто слышим о строительстве новых масштабных проектов по всей стране. В Сочи даже анонсировали строительство нового курорта в горном кластере.

В новых проектах мы часто сегодня можем увидеть продажу апартаментов частным инвесторам. Надо сказать, что это тема новая, не обкатанная. Примерно с 2021 года многие частные лица стали активно знакомиться с этим форматом инвестиций. С тех пор единичные проекты были сданы и многие из них не проработали еще и года или двух. Однако, по тем уже проектам, которые запустились и отработали свои первые сезоны можно уже судить о результатах для тех самых инвесторов. Результаты зачастую не утешительные и оставляют желать лучшего.

Все дело в ожиданиях и ложных данных, предоставляемых инвесторам при продаже апартаментов. Давайте посмотрим, что сегодня обещают в отделах продаж и на сайтах риэлторов? Окупаемость 4-5-6 лет. Пассивный доход от 2 млн в год чистыми на руки. Есть ли такая доходность вообще в рынке на сегодняшний момент?

Если сегодня мы возьмем свежий, уже работающий успешный проект с апартаментами в центре Адлера то увидим, что номера категории стандарт ориентировочно по 20 кв.м  приносят в год чистыми инвестору порядка 1.2 млн. Это средняя цифра, исходя из того, что такие номера бывают с балконами или без, с террасами, на разных этажах, с разным видом и т.д. Это показатель одного из лучших успешных проектов в самом центре Адлера в пешей близости от лучших пляжей и прогулочных зон. При этом средняя стоимость недвижимости в таких проектах сегодня – это 700-800.000 за кв.м.. Это мы говорим про отель уровня 4 звезды. 

Средняя доходность жилой и коммерческой недвижимости по стране сегодня это 3-5% годовых. Успешные проекты дают 6-8% годовых. Это реальные цифры, от которых следует отталкиваться. При этом, если проект действительно успешный, то ежегодно показатели будут улучшаться за счет роста стоимость размещения. А если с проектом не угадали, то ситуация будет развиваться в другую сторону, увеличивая убытки.

Теперь вернемся к вопросу – все эти обещания такой окупаемости и доходности от тех объектов, которые мы видим в продаже реальны? Скорее нет, чем да. Изначально цифры сильно завышены. Конечно, это делается, чтобы выполнять планы продаж и обосновывать высокую цену за метр на старте проекта. Сегодня застройщики строят легальные объекты с привлечением проектного финансирования в рамках проекта ФЗ214. Застройщики изначально согласовывают с банками темпы продаж, планы продаж, стоимость метра. Им важно выполнять эти показатели.

Как возможно сегодня продавать объекты с завышенными данными по доходности и окупаемости? Ведь инвесторы должны все проверять перед покупкой? Это только в теории и в корпоративном секторе так принято. Перед приобретением инвестиционного лота обычно делается юридическая экспертиза, маркетинговый анализ, строительная экспертиза, собирается и другая аналитика с тем, чтобы не совершить ошибку и в последующем не понести убытки. Корпоративный сектор сложился уже давно, в отличие от сектора частных инвестиций в курортную недвижимость.

Сегодня в среде частных инвесторов все наоборот. Проверять и делать экспертизы как-то не принято. Более того, когда предлагаешь – люди отказываются. Они видят в этом для себя какие-то риски. Риски потратить время и пару десятков тысяч рублей. При этом речь идет о суммах инвестиций в десятки миллионов рублей. Часто это еще к тому же кредитные деньги.

Им видится правильнее довериться красивым картинкам на буклетах застройщиков, не привлекая к своему поиску специалистов. Многие риэлторы в этом сегменте консультируют и ведут подбор инвестиционных объектов бесплатно, в то время как реальным специалистам нужно оплачивать их услуги. Видимо в корпоративном секторе давно уяснили, где бывает бесплатный сыр, а в среде частных инвесторов пока нет. Такое время уже не за горами.

По моим оценкам пик недовольства частных инвесторов придется на 2026 год. Именно на этот год приходится то время, когда будут сданы и отработают первый свой год многие из новых проектов текущих лет. Сегодня мы получаем только первых ласточек и первые сотни недовольных инвесторов, в 2026 году – это будет не одна тысяча людей, подсчитывающих свои убытки.

К выбору инвестиционных объектов стоит подходить очень осторожно и рассматривать целый ряд параметров, учитывать юридические риски, заранее планировать налогообложение от сдачи в аренду, от последующей продажи. Здесь надо отметить еще один острый момент, который только предстоит осознать многим. Инвесторы часто покупают объекты, как частные лица. При этом по факту, осуществляя сдачу в аренду, они ведут предпринимательскую деятельность. В налоговую не отчитываются. Продают потом, как физические лица. Продажу осуществляют с занижением стоимости, опять-таки уходя от налогов. Возникает существенный риск попасть под налоговую проверку и выставление гигантских сумм налогов, штрафов и пеней в будущем. Об этом вообще мало кто задумывается, а ведь придется в скором ближайшем времени.

Уверен, что текущая ситуация рынку во многом пойдет на пользу. Эта ситуация многих научит правильно подходить к выбору инвестиционных объектов. Застройщикам уже не будет смысла даже пытаться вводить людей в заблуждение. Мы получим много новых реально качественных проработанных проектов, а востребованность специалистов в этой области вырастет, вместе с общей доходностью для частных инвесторов.

Напомним, ранее мы сообщали, почему в 2026 году купивших недвижимость в Сочи постигнет разочарование, рассказал эксперт Антон Гнатченко

Дарья Паутова