Эксперт рассказал, какой сегмент недвижимости в Сочи стагнирует и какие квартиры в дефиците

Какие квартиры в последние годы попали в категорию стагнирующей недвижимости, рассказал нам эксперт в области недвижимости с многолетним опытом Антон Гнатченко.

Также он объяснил нам о ценовой политике и том, какие дома сейчас строятся и какие квартиры труднее всего найти.

"Самый распространенный запрос на покупку недвижимости в Сочи – это поиск квартиры в бюджете до 10 млн руб. Этот запрос лидирует уже который год. При этом людям нужна квартира для универсальных целей. Люди хотят сами периодически приезжать отдыхать и в остальное время выгодно сдавать. При этом цена на квартиру еще при этом с годами должна расти или хотя бы не падать.

Приезжают на отдых люди, как правило, семьей. Чаще всего это 2-3 человека. Это означает, что идеальным вариантом для них будет квартира-евродвушка. Планировка с одной выделенной спальней и дополнительным спальным место на расширенной кухне. Самый универсальный и востребованный вариант среди отдыхающих. Этот же вариант самый востребованный среди людей, снимающих квартиры на длительный срок или посуточно.

Какую картину мы сегодня наблюдаем, изучая варианты квартир в открытой продаже? Возьмем для примера спальный район Дагомыс. Сегодня здесь в бюджете до 10 млн еще пока можно найти квартиры со свежим ремонтом. На сегодня в этом бюджете по запросу вы найдете порядка 30 предложений. Это будут квартиры в домах старого фонда метров 30-35 и квартиры в свежих домах от 24 до 30 метров. В домах старого фонда мы увидим в продаже квартиры преимущественно однокомнатные с ремонтом 10-15-20 летней давности. В этом случае будут классические однокомнатные квартиры с маленькой кухней, на которой дополнительное спальное место можно будет разместить с трудом. Квартиры со старым ремонтом в старых домах не пользуются спросом, поэтому они долго стоят в продаже. Кроме этого мы увидим квартиры в свежих домах – в основном студии.

В последнее время застройщики в новых проектах стали массово проектировать студии. Студийные планировки могут занимать 60-70% всех площадей в квартирных домах. На один только спальный район Дагомыс при этом мы сегодня имеем около 10 новых свежих жилых комплексов. Какие-то из них уже сданы лет 5 назад, какие-то были сданы буквально год назад, какие-то еще строятся. 

Каждый год мы видим, как количество студий под аренду увеличивается. Фактически уже сегодня можно фиксировать затоваривание жилого сегмента такими студиями. Нет такого круглогодичного спроса на покупку или аренду такого большого количества студий.

Вернемся к нашему изначальному запросу. Мы искали евро-двушку до 10 млн. В итоге находим по району порядка 30 вариантов продающихся квартир. Сколько из них по факту является той самой евро-двушкой со свежим ремонтом? Ответ может шокировать – всего одна такая квартира сегодня есть в продаже. Всего одна. Все остальное не попадает в массовый запрос покупателей или арендаторов.

Почему люди, покупающие черновые квартиры в последующем не делают там функциональные востребованные планировки? Потому что это требует дополнительных затрат. Многим нужно подешевле купить, подешевле сделать ремонт и подороже сдавать или подороже продать. Раньше, когда не было затоваривания студиями – это работало. Было время, когда студий как раз-таки не хватало. Когда новостроек в Сочи было мало, и жилой фонд состоял преимущественно из домов старого фонда. В то время стильных компактных студий было мало, и они пользовались спросом. Прошло буквально несколько лет и ситуация развернулась ровно наоборот. Более того, она с каждым годом усугубляется. Сегодня в целом ряде спальных районов идут большие масштабные стройки, где опять мы видим огромное количество квартир со студийными планировками. Отличить их очень просто. Это вытянутые квартиры разной площади с одним окном в конце. Бывают такие квартиры по 45 и более метров. Это один из худших планировочных решений для жизни. Не зря в былые времена самые не большие однокомнатные квартиры были минимум с двумя окнами и в идеале с балконом. Сейчас и балконы не часто встретишь. Просто одно большое окно в конце.

Рынок недвижимости в Сочи сегодня очень не однородный. Есть целые сегменты, где цены стагнируют который год. Один из таких сегментов – это студии. Особенно если это большое количество студий в спальных районах, где никогда и не было стабильного большого спроса на посуточную аренду. При этом наблюдается дефицит качественных предложений в хороших локациях с функциональными планировками, свежими ремонтами, прозрачными документами и условиями продажи с полной суммой в договоре. Таких предложений в продаже мало, они все в течение годы раскупаются, цены на такие предложения ежегодно растут минимум по 10% в год."

Ранее мы сообщали, что эксперт рассказал «Блокнот Сочи» 3 самых распространенных вида обмана покупателей недвижимости. Жизнь круглый год в тепле, на берегу Черного моря, рядом с горами и лесами – причина, которая ежегодно толкает жителей России переехать в Сочи.

Дарья Паутова