Эксперт рассказал, из-за чего люди теряют деньги, покупая недвижимость в Сочи и других курортных городах

Об особенностях и нюансах покупки недвижимости в курортных городах рассказал эксперт Антон Гнатченко.

Сегодня многие участники рынка недвижимости отмечают кардинальные изменения. Изменения эти являются следствием изменений в экономике страны. 

Внешние и внутренние вызовы вынуждают приспосабливаться и меняться. Однако, если мы посмотрим на многих участников рынка недвижимости, то станет очевидно то обстоятельство, что они меняться не хотят.  

За предыдущие годы люди настолько привыкли к определенной бизнес-модели, что не хотят увидеть очевидное и принять тот факт, что сама эта модель больше не существует.  

Несколько лет подряд рынок безудержно рос, давая возможности активным игрокам-спекулянтам зарабатывать большие деньги. Рост денежной массы и рынка кредитования позволял делать деньги, используя кредитное плечо. В результате мы увидели, как вырос огромный пузырь спекулятивной недвижимости. 

Это именно та недвижимость, где цена не была оправдана реальными качественными характеристиками. 

Во всех сегментах рынка годами создавались такие объекты, ими же застраивались обширные территории. Мало кому тогда было интересно, где это строится, кому это будет нужно в конечно итоге, обеспечены ли эти объекты необходимой инфраструктурой – инженерной, социальной, деловой, транспортной. Это никого не волновало, потому что на ликвидность это не влияло.  

Сегодня у нас на дворе 25 год и достаточно продолжительное время мы живем в реалиях больших кредитных ставок, труднодоступности самих кредитов. Налоговое законодательство становится жестче и прозрачнее, а сами объемы собранных налогов и штрафов ежегодно бьют рекорды. Земельное и имущественное законодательство совершенствуется и теперь уже построить самострой практически не возможно, а по многим объектам идут судебные разбирательства, сносы объектов, судебные иски к застройщикам и пр. Цены на квадратные метры по многим сегментам перестали расти, в отличие от инфляции и ставкам по депозитам.  

Экономические реалии изменились полностью. Но многие участники рынка продолжают крутить педали по старому, в слепом стремлении к заработкам прошлых лет.  

В первую очередь я отмечу агентства недвижимости и риэлторское сообщество. Нам продолжают рассказывать про какие-то инвестиции и рост стоимости в новостройках? 

Как об этом сегодня можно говорить при очевидных фактах. Факты эти все, как на ладони. Достаточно взглянуть на цены за квадратный метр в тех объектах, которые уже были сданы и перешли в сегмент вторичного рынка. Будучи новостройкой в отделе продаж продавали квартиры по цене в 400-450 тысяч за метр, уговаривая людей и рассказывая сказки, про последующий рост стоимости и выгодность покупки. Уже после сдачи объекта мы видим, что цена сдувается до отметки в 300-350 тысяч за метр. 

Более того, эта цена еще и стоит годами и не растет. Можно привести целый ряд примеров таких объектов, где стоимость квартир сегодня в 2025 году равна стоимости этих же квартир в 2021 и в 2022 годах.  

Агентства сегодня вкладывают в рекламу ежемесячно миллионы рублей, и мы видим эти рекламные объявления. Часто мелькают красивые картинки и обещания по продаже доходных апартаментов. Здесь аналогичная картина. 

Уже целый ряд объектов были сданы в Сочи и других городах побережья. Конечные владельцы этих апартаментов отмечают, что доходность даже не равна половине от тех обещанных сумм. Это конечно не касается всех 100% объектов, которые были построены и сданы в Сочи и других курортных городах. Есть редкие примеры, где доходность более менее оправдана покупке.  

Агентства не хотят менять свои подходы и бизнес-модели под новые реалии и в результате мы видим достаточно больше количество откровенно обманутых людей.  

Аналогичная ситуация наблюдается и среди застройщиков во всех сегментах. Текущие проекты, которые разворачиваются на наших глазах были спроектированы и спланированы именно в те предыдущие годы, когда бизнес-модели и экономические реалии были другие.

Сегодня все поменялось. Сегодня мы видим построенные и строящиеся проекты, которые не отвечают требованиям конечного покупателя по завышенным ценам, с ложными обещаниями роста цен, с очередными рассказами, про выгодные инвестиции.  

Никаких инвестиций выгодных быть не может, если качество продукта не соответствует своей цене. 

Есть множество примеров, когда этот продукт был создан, но он вообще не востребован независимо от стоимости. Даже даром люди еще подумают брать или нет. Это касается объектов со спорным юридическим статусом. Это касается многочисленных коттеджных поселков или частных домов, которые стоят в очень спорных локациях, где совершенно не понятно, что и кому делать. Это касается многочисленных квартирных домов, которые стоят в локациях без инфраструктуры. Туда трудно добираться, там не хочется жить и не хочется отдыхать. 
 
Недвижимость без ориентации на конечного потребителя, с ценами, которые не опираются на качественные востребованные характеристики. Эта недвижимость сегодня стоит и не продается, цены на нее стагнируют. А можно было ожидать чего-то иного? 

К сожалению, многочисленные владельцы такой недвижимости это те самые граждане из разных уголков нашей страны, которые кому-то поверили в красивые обещания о выгодных перепродажах, о невероятном арендном доходе, о выгодных инвестициях. По факту в ряде случаев не получается ни первого, ни второго, ни третьего.  

Стоит отметить, что в самом рынке недвижимости, в классическом его понимании, ничего не изменилось и не поменялось. Объекты недвижимости в хороших востребованных локациях, с прозрачными документами и законным статусом, выставленные в рынок по адекватной цене даже при текущих кризисных явлениях в экономике не застаиваются сильно долго. Надо отметить, что в целом ликвидность упала. Если ранее уверенно продавались объекты за 3 месяца, то сегодня это период от 6-9 месяцев до года.   

Выбирая недвижимость под разные цели, стоит всегда опираться, прежде всего, на фундаментальные основы и механизмы, которые работают в любых экономических реалиях. В остальных случаях это больше похоже на авантюру с большими рисками, реализацию которых мы видим в текущих реалиях.

Ранее мы сообщали, что Эксперт рассказал, какие три фатальные ошибки допускают при покупке апартаментов в Сочи. Апартаменты - популярный вид недвижимости в Сочи.  Ведь иногда купить в Сочи апартаменты можно по цене, ниже чем в квартирах. 
  
Дарья Паутова


Новости на Блoкнoт-Сочи