Эксперт рассказал, какие три фатальные ошибки допускают при покупке апартаментов в Сочи

Апартаменты - популярный вид недвижимости в Сочи. 

Ведь иногда купить в Сочи апартаменты можно по цене, ниже чем в квартирах. При этом апартаментах можно жить, как и в обычных квартирах, но в них нельзя регистрироваться постоянно. Апартаменты оборудуют в административных зданиях и домах, имеющих статус гостиниц или бизнес-центров. Их используют в качестве постоянной жизни, временного отдыха или просто инвестиций.

Но свои нюансы и особенности имеют апартаменты, поэтому эксперт по недвижимости Антон Гнатченко рассказал, какие ошибки допускают покупатели при покупке апартаментов в Сочи.

Покупка апартаментов на побережье сегодня вызывает интерес у многих граждан нашей страны. В рекламных проспектах и объявлениях мы видим информацию о выгодности такой покупке с точки зрения инвестиций.  Рынок доходных апартаментов с каждым годом становится все шире и предложения становится все больше. Каждый год открываются новые проекты в разном ценовом сегменте. Есть множество вариантов приобретения с льготными кредитными программами напрямую от застройщиков. Есть множество вариантов для покупки недвижимости в уже действующих проектах. 

Поговорим о самых распространенных ошибках покупателей, которые приводят к убыткам и разочарованиям.

Важное правило приобретения коммерческой и жилой недвижимости – это планирование продажи этого самого объекта. Мало кто перед покупкой задумывается о том, как он будет продавать объект. Тем временем, если речь идет о покупке апартаментов – это порой один из главных вопросов. Вопрос этот связан напрямую с налогообложением. 

Первая ошибка покупателей апартаментов – это приобретение в статусе физического лица и последующая сдача в аренду. Получение арендного дохода точно также в качестве физического лица. Сами апартаменты по документам числятся, как нежилое помещение. Часто встречается ситуация, когда человек купил на себя такое помещение, начал сдавать в аренду, получая несколько месяцев на свой счет доход. Доход этот не устроил собственника, он решает продавать. Продает, как физическое лицо, платит налог с разницы. Купил, например, за 5 млн, продал за 6 млн. Налог заплатил 13% с 1 млн.  Потом через какое-то время ему приходит "письмо счастья" с налоговой с доначислением налога от предпринимательской деятельности и плюс к этому штрафы и пени. Человек изначально приобретал эту недвижимость, рассчитывая на выгодную инвестицию. В итоге такая инвестиция получается с отрицательной доходностью. 

Всего лишь надо было до приобретения этого объекта сделать комплексный анализ. Анализ потенциального арендного дохода. Юридическую экспертизу. Проработать схему оптимизации налогов. Тогда стало бы ясно, что перед покупкой надо создать ИП и покупать на ИП. Потом сдавать, в качестве ИП и продавать так же от ИП. Все дело в том, что если вы систематически получаете доход от своей недвижимости, то это квалифицируется налоговой, как предпринимательская деятельность со всеми вытекающими.  Вы можете приобрести апартаменты, как физическое лицо и использовать эту недвижимость для личных нужд не извлекая систематически из этого доход. Например, самостоятельно вы можете там проживать, приезжать периодически отдыхать. В таком случае вы законно при продаже можете заплатить налог с разницы и спать спокойно. Более того, в этом случае вы через 5 лет владения вообще сможете не платить налог. Но это исключительно в том случае, если налоговая не сможет предъявить факты систематического получения дохода от использования недвижимости. Стоит так же добавить, что в случае с предпринимательской деятельностью минимального срока владения, после которого можно не платить налог, вообще нет. 

Таким образом, первая фатальная ошибка – это покупать апартаменты на физическое лицо и не учитывать особенности налогообложения при продаже этой недвижимости. 

Вторая фатальная ошибка связана с покупкой такой недвижимости с заниженной стоимостью в договоре. Часто так покупают с целью получить изначально самую лучшую цену, рассчитывая на выходе иметь хорошую окупаемость. Тут надо сказать, что эти же люди часто экономят и отказываются от проведения юридической экспертизы. Тем временем именно по результатам последних экспертиз я вижу, что участились случаи нахождения продавцов при наличии у них судебных производств, долгов по налогам и пр. По текущим законам любой гражданин при наличии долга в сумме от 50 тысяч до 1 миллиона рублей может пройти процедуру досудебного банкротства. Если вы купите недвижимости у такого человека в долгах с занижением, то рискуете остаться и без денег и без недвижимости, т.к. такую сделку могут признать притворной. Выгодна ли будет такая инвестиция? В этом случае вопрос риторический. 

Но мы опять приходим к той мысли, что до покупки объекта надо понимать, как вы его будете продавать. При продаже недвижимости, которую вы купили на физическое лицо с занижением полной стоимости, вы столкнетесь с высокой прогрессивной ставкой налогообложения. Надо отметить, что с каждым годом такие сделки проводить все сложнее. Соответственно, купив сегодня такой объект, вам с каждым годом будет все сложнее провести такую сделку. Сегодня уже добросовестные покупатели отказываются от таких сделок. Вам придется указывать полную стоимость и платить налог и за того прошлого продавца и за себя. Опять вопрос выгодности такой инвестиции – это вопрос риторический. Не совершайте таких ошибок. 

Третья фатальная ошибка – это покупка в кредит объекта недвижимости, выбирая банк только лишь по выгодности условий приобретения. В разных банках сегодня совершенно разное отношение к залоговым объектам. Порой покупатель выбирает банк, получая незначительную выгоду, но потом при продаже своего объекта попадает на существенные расходы денег и времени при оформлении сделки. В крупных банках, где проходят тысячи сделок с недвижимостью, ежегодно улучшается сервис, удобство и скорость работы с недвижимостью. Другим банкам при этом нужно как-то конкурировать. Они завлекают клиентов чуть лучшей ставкой, чуть более выгодным тарифом, скидкой в пару тысяч рублей. Но потом, когда люди находят покупателей, то сталкиваются с отвратительным сервисом, затяжными сроками рассмотрения, дополнительными комиссиями за любую справку от банка.

К примеру, за получения согласия банка на продажу вашего объекта недвижимости, находящегося у них в залоге, этот банк может только рассматривать заявление месяц и потом еще с вас возьмут порядка 50 тысяч рублей за этот документ. Без этого документы вы не сможете продать объект. Банк знает это и хорошо на этом зарабатывает. Самое страшное, когда у людей срываются сделки из-за отсутствия понятной быстрой прозрачной схемы покупки такого залогового объекта. Незначительная выгода, полученная вначале, приводит к значительным убыткам в конце.

Сделки с недвижимостью учат нас думать на несколько шагов вперед. Кто игнорирует такое обучение, тот непременно сталкивается с неожиданными для него проблемами и расходами. В то же самое время все выше описанное может и должно быть проработано еще до подписания договора купли-продажи. До покупки вы уже должны иметь четкое понимание того, что вы покупаете, как вы это будете использовать, как вы это потом будете продавать, чтобы не подставлять ни себя, ни других.

Ранее мы сообщали, что эксперт рассказал, о какой проблеме с апартаментами Сочи молчат риэлторы.

Дарья Паутова