Эксперт по недвижимости рассказал, что сегодня выгодно сдавать в Сочи, а что может принести убытки

Купить жилье и сдавать его в аренду очень заманчивая идея для многих граждан нашей страны. Особенно если речь заходит о покупке недвижимости в Сочи. Сочи в головах наших граждан не только райское место для отдыха, но и хорошее место для инвестиций.  

Но что сегодня выгодно сдавать, а что может принести убытки? Об этом читателям "Блокнот Сочи" рассказал эксперт по недвижимости Антон Гнатченко. Он также рассказал, какие цены были на аренду жилья в 2022 году и сейчас, в 2025 году. 

– В последние годы рынок аренды жилья очень сильно менялся. Началось все с того, что спрос на арендные квартиры был высок, но при этом квартир в свежих домах и со свежим ремонтом было крайне мало. Жилой фонд Сочи состоял преимущественного из домов старого фонда, хрущевки, брежневки, сталинки. Квартиры с «бабушкиным ремонтом» - это то, чем приходилось довольствоваться многим отдыхающим, помимо комнат в гостевых домах "местного разлива".  

Когда стали появляться первые студии со свежим ремонтом, они были очень популярны. Купить эти студии можно было выгодно. Особенно на стадии строительства свежих объектов цена была самая интересная.  Последующий арендный доход давал окупаемость в 3-5 лет. Из-за таких показателей рынок стал очень быстро насыщаться такими предложениями. 

Прошло буквально 5-7 лет и мы видим сегодня, что рынок уже перенасыщен объектами в сданных домах и с готовыми ремонтами. Помимо этих объектов есть еще множество в черновом состоянии без ремонта, а также в новых строящихся объектах еще сотни квартир.  

С ростом новых жилых проектов, с активной застройкой новых территорий в Сочи рынок арендного жилья стал меняться. Вместе с этим власти стали не пропорционально развивать и улучшать территории и районы. В некоторых районах стали появляться обновленные набережные, торговые центры, новые микрорайоны и пр. В некоторых районах и локациях ничего не меняется уже лет 5 минимум.   

Давайте посмотрим динамику стоимости аренды за пошедшие годы, начиная с 2022 года и по сегодняшний день. Сравним средние стоимости долгосрочной аренды по квартирам и домам.  
 
Однушки в феврале 2022 сдавались в среднем за 28.200/мес, в феврале 2023 цена была в среднем 28.300/мес, в феврале 2024 мы видим цену 32.200/мес, а в январе 2025 цена поднялась до 35.900/мес.  При этом средняя стоимость квадратного метра такой квартиры в 2022 году была 290.000/м2, а в 2025 году это 319.000/м2.    

Двушки в феврале 2022 сдавались в среднем за 40.900/мес, в феврале 2023 цена была в среднем 41.800/мес, в феврале 2024 мы видим цену 47.600/мес, а в январе 2025 цена поднялась до 56.500/мес.  При этом средняя стоимость квадратного метра такой квартиры в 2022 году была 264.000/м2, а в 2025 году это 297.000/м2. 

Трешки в феврале 2022 сдавались в среднем за 66.300/мес, в феврале 2023 цена была в среднем 65.100/мес, в феврале 2024 мы видим цену 81.200/мес, а в январе 2025 цена поднялась до 92.300/мес.  При этом средняя стоимость квадратного метра такой квартиры в 2022 году была 239.000/м2, а в 2025 году это 290.000/м2. 

Частные дома в феврале 2022 сдавались в среднем за 66.000/мес, в феврале 2023 цена была в среднем 70.100/мес, в феврале 2024 мы видим цену 79.500/мес, а в январе 2025 цена поднялась до 90.600/мес.  При этом средняя стоимость квадратного метра такой недвижимости в 2022 году была 160.000/м2, а в 2025 году это 224.000/м2.  

Как мы видим, динамика прироста цены за квадратный метр и стоимости аренды везде положительная и снижения нигде не было. Однако самый высокий прирост показателей отмечается в сегменте частных домов. Есть предпосылки, что этот сегмент по арендному доходу вполне может обогнать квартиры. Главная причина кроется в том, что в новых квартирных проектах последних лет и текущих новых проектах очень малая доля квартир с площадью от 65 метров. В ряде новых жилых проектов их просто нет. 

Формируется дефицит предложения для людей, приезжающих семьями. При этом в сегменте квартир со студийными планировками переизбыток. Классических однушек сегодня так же много. Уже давно евро-двухкомнатных значительно меньше. Чем больше в планировке изолированных комнат и больше площадь тем меньше квартир по взрастающей прогрессии.

В этой связи дома стали во многом более интересны.  Как мы видим из средних данных дом арендовать стоит примерно столько же, сколько стоит аренда трешки. Однако в доме у нас будет и паркинг свой на пару машин, и территория своя, и часто бассейн сюда еще прилагается.  

Особенно интересно себя показали сегодня дома не большой площади до 90м2 с небольшими, но хорошо спланированными участками. Небольшой участок до 3 соток вполне себе может вмещать такой дом, паркинг на 2 машины, беседку с мангальной зоной и даже не большой бассейн. Такой домик до недавнего времени можно было с ремонтом построить значительно дешевле стоимости трехкомнатной квартиры. 

К примеру, стоимость черновой трешки метров 80 в новом ЖК в Сочи сегодня в среднем составляет 30-35 млн. Домик, описанный выше, с ремонтом может обойтись собственнику в 20-25 млн.  Выгода очевидна.

Ранее мы сообщали, что в Сочи цены на качественную вторичку растут, а не неликвид стагнирует. Почему в некоторых новых ЖК годами не могут продать квартиры, а цены на квартиры в старом жилом фонде Сочи растут с каждым днём?

Дарья Паутова


Новости на Блoкнoт-Сочи