В Сочи цены на качественную вторичку растут, а не неликвид стагнирует

Почему в некоторых новых ЖК годами не могут продать квартиры, а цены на квартиры в старом жилом фонде Сочи растут с каждым днём?

На эти и другие вопросы о рынке недвижимости Сочи нам ответил эксперт Антон Гнатченко. Также он рассказал, сколько в январе 2025 года стоит квадратный метр во вторичном жилье и что ожидать дальше на рынке недвижимости города-курорта Сочи.

Январь 2025 года стал уникальным для Сочи в контексте стоимости квадратного метра на квартиры. Мы впервые за последние несколько лет увидели, как цены на квартиры в старом фонде в центровых локациях сравнялись, а где-то и превысили стоимость квартир в свежих домах в локациях менее развитых и востребованных.  

Все предыдущие годы мы наблюдали обратную картину. Квартиры в центровых локациях с ремонтом были дешевле на 20-30%, чем черновые квартиры в новых ЖК, построенных в местах, совершенно не развитых и не востребованных. 

Сегодня мы видим, как рынок исцеляется и все становится на свои места. Находясь в 2025 году, мы можем посмотреть на динамику ценообразования в новостройках Сочи с начала их строительства и, заканчивая этапом, когда жилой комплекс уже сдан и все квартиры превратились во вторичку. Сначала со старта застройщик ставит высокую цену выше рынка, рассчитывая на первые продажи инвесторам-спекулянтам. Далее цена виртуально начинает расти вместе с этапом развития самого проекта. Уже на этапе сдачи объекта рост цен прекращается. 

В предыдущие годы и периоды растущего рынка застройщикам удавалось распродать более 70% всех квартир к моменту сдачи объекта. Оставались в основном большие квартиры с высоким средним чеком.   Пока объект строился большую часть сделок по квартирам осуществляли инвесторы, которые зарабатывали на перепродажах. Таких инвесторов совершенно не волновали качественные характеристики квартир, планировочные решения, локация. Им нужен был доступ к льготному кредитованию и ликвидность. Далее в самом конце цепочки все эти квартиры должен был купить конечный потребитель по рыночной цене. Для многих инвесторов в этой игре было главным не оказаться в числе тех, кто продает квартиры на этапе сдачи проекта и тем более после его сдачи.  

Как мы понимаем, в этом последнем круге перепродаж оказалось огромное множество частных инвесторов, рассчитывающих изначально на выгодные сделки. Однако конечный потребитель начал расставлять все по своим местам. Конечному потребителю нужно хорошее соотношение цена/качество. Нужны хорошие планировки, хорошие концепции, хорошее качество строительства, хорошие локации для жизни и отдыха. Далеко не все новые проекты могли похвастаться такими опциями. 

В итоге мы видели, как объекты сдаются и там зависают в продаже довольно-таки много однотипных квартир, которые конкурировали друг с другом.  Цены до сих пор по целому ряду объектов стоят на месте, начиная со второй половины 2021 года.  

Между тем качественная вторичка в востребованных локациях ежегодно прибавляет в цене в среднем по 10% или по 20 000 за метр.  Давайте сравним средние цены на вторичном рынке на квартиры 1, 2 и 3 комнатные в январе 23, январе 24 и январе 25 года.  

- Однушки в январе 23 стоили в среднем 280.000/м2, в январе 24 цена была в среднем 300.000/м2, а в январе 25 мы видим цену 320.000/м2.  

- Двушки в январе 23 стоили в среднем 260.000/м2, в январе 24 цена была в среднем 276.000/м2, а в январе 25 мы видим цену 297.000/м2. 

- Трешки в январе 23 стоили в среднем 248.000/м2, в январе 24 цена была в среднем 268.000/м2, а в январе 25 мы видим цену 289.000/м2. 

Проблема многих новых ЖК в Сочи именно в том, что они стоят в локациях, которые изначально были не развиты и не востребованы. Еще хуже то, что эти локации зачастую продолжают таковыми быть. 

Там где сами районы динамично развиваются, локации привлекают все больше людей, там растет спрос на квартиры для жизни и отдыха. Вместе со спросом растет и ликвидность, которая позволяет даже в текущие кризисные времена собственникам ежегодно поднимать цены в пределах разумного, а главное по этим ценам продавать. Не было бы реальных сделок, не было бы и реального роста цен.

В настоящее время в Сочи на рынке жилой недвижимости в целом ряде сегментов происходит кризис и затоваривание. В то же самое время в востребованных локациях только нарастает дефицит качественных востребованных предложений по адекватной цене. Эта тенденция набирает обороты который год.  Если в январе 25 года мы увидели, как цены на вторичку догнали уже цены на квартиры во вчерашних новостройках, то в январе 26 года, мы с большей долей вероятности увидим, что эти цены станут выше.  

Рынок недвижимости очень консервативен и правила, законы этого рынка работают без сбоев с самого его основания. Если в какие-то времена мы наблюдали, что происходит надувание цен, которые не подтверждены качественными характеристиками. 

Сегодня мы видим, как эти пузыри сдуваются и общее ценообразование приходит в норму.

Ранее мы сообщали, как купить дом в Сочи и не встрять на все деньги.

Дарья Паутова