Ценовой хаос на рынке недвижимости в Сочи

Рынок недвижимости Сочи отличается в других городов страны. Заметно это не только в сегменте новостроек, но и также в характере покупателей. 

Эксперт Антон Гнатченко рассказал подробнее об этом и почему ценовой хаос можно наблюдать на рынке недвижимости курорта.

В нынешнее кризисное время немногие покупатели с наличными деньгами решаются приехать в Сочи, чтобы разобраться в местном ценообразовании на недвижимость. И это неудивительно, ведь даже в одном и том же районе цены на однотипные квартиры или дома могут отличаться на 30-40%.

Ситуация осложняется большим количеством фейковых и рекламных объявлений с заманчивыми, но нереалистичными предложениями. Если же рассматривать варианты только от частных продавцов, то и там часто встречается "прыгающая" цена, которая может меняться как в большую, так и в меньшую сторону в течение короткого времени. Сделать адекватную оценку стоимости квадратного метра в таких условиях крайне непросто. Для этого необходимо не один год работать на рынке вторичной недвижимости и знать реальные цены, по которым совершаются сделки. Такая информация доступна в основном профессиональным участникам рынка с многолетним опытом работы в Сочи. Важно отметить, что большинство агентств недвижимости в Сочи не специализируются на вторичном рынке, поэтому оценки их специалистов также могут быть неточными.

Так с чем же связано отсутствие стабильности в ценообразовании на рынке недвижимости Сочи?

В последние годы рынок Сочи был перегрет из-за наплыва инвесторов-спекулянтов, которые скупали квадратные метры с целью быстрой перепродажи и получения прибыли. Однако, начиная с 2022 года, ликвидность на рынке начала снижаться. Многие инвесторы, купившие недвижимость еще в 2021 году, до сих пор пытаются продать свои объекты, надеясь хотя бы выйти в ноль.

В результате образовалось несколько категорий продавцов:

1. Инвесторы, которые купили объекты относительно недавно и продают их с наценкой, ориентируясь на верхнюю границу рынка.

2. Инвесторы, которые уже отказались от идеи заработать и стремятся как можно быстрее вернуть вложенные деньги, предлагая цены на уровне 2021-2022 годов.

Помимо инвесторов-спекулянтов, в Сочи в последние годы активно продвигалась идея инвестиционного флиппинга - покупки "убитой" квартиры, проведения в ней ремонта и последующей перепродажи с прибылью. Эта схема хорошо работает на стабильном или растущем рынке. Однако, как было сказано выше, рынок Сочи в последние годы скорее стагнирует, поэтому многие флипперы оказались в сложной ситуации. 

Эта схема сложнее, чем обычная перепродажа, и часто предполагает участие нескольких заинтересованных сторон, что затрудняет снижение цены и быструю реализацию объекта. Такие проекты могут находиться в продаже в течение нескольких лет.

Помимо инвесторов, на рынок выходят и местные жители, которые получили недвижимость в наследство или приобрели ее много лет назад. Как правило, продажа для них связана с серьезными обстоятельствами, такими как переезд или расширение семьи. Они не могут ждать годами, поэтому, ориентируясь на завышенные цены в объявлениях от соседей на Авито, постепенно снижают цену, пока не найдут покупателя.

В итоге, на площадках с объявлениями мы видим хаотичную картину с множеством предложений, в которых цены сильно разнятся. Цены скачут то вверх, то вниз, а большая часть объявлений может вообще не соответствовать реальности. В этой "сборной солянке" практически невозможно разобраться и понять реальное положение дел на рынке.

Этот хаос на рынке отчасти поддерживается искусственно, так как он выгоден целому ряду недобросовестных участников. Они используют неопределенность и непрозрачность рынка, чтобы продавать объекты с существенными рисками по завышенным ценам.

Эта ситуация также выгодна определенной категории инвесторов, которые специализируются на поиске проблемных объектов. Они выкупают их по ценам значительно ниже рыночных, приводят в порядок ("накрашивают губы") и затем выставляют на продажу уже по "рыночной" цене.

Однако, если тщательно изучить историю таких объектов и провести всестороннюю экспертизу перед покупкой, то окажется, что большинство из них не заслуживают внимания. Зачастую, риски, связанные с такими объектами, не соответствуют их заявленной стоимости.

Как действовать покупателю в сложившейся ситуации?

В текущей ситуации на рынке недвижимости Сочи я бы рекомендовал покупать объекты только в двух случаях:

1. Если вы сами являетесь опытным профессионалом, хорошо знакомым с местным рынком и способным самостоятельно оценить все риски.

2. Если вы начинаете поиск объекта с привлечения надежного местного эксперта, который сможет тщательно проверить каждый вариант и предоставить вам полную информацию обо всех его "подводных камнях".

Ранее мы сообщали, что эксперт рассказал о тренде на понижение в сфере недвижимости Сочи.

Дарья Паутова