Риэлтор рассказал, стоит ли ждать обвала цен на недвижимость Сочи к концу 2025 года

На рынке недвижимости Сочи сегодня наблюдается разная динамика в разных сегментах. Весной обычно многие собственники недвижимости на вторичном рынке поднимают цены. Продолжится ли эта тенденция в текущем году?

Риэлтор и эксперт в области недвижимости Антон Гнатченко рассказал о прогнозах на 2025 год.

Условно рынок жилой и коммерческой недвижимости можно разделить на 2 больших сегмента – вторичный рынок и первичный. Они тесно взаимосвязаны, поэтому важно проанализировать текущую ситуацию в обоих.

Первичный рынок сегодня испытывает давление, и в этом году цены вполне могут скорректироваться ниже условного "дна" предыдущих лет. Эта черта находится на уровне цен второго квартала и середины 2021 года. Предыдущие годы мы наблюдали сильную динамику снижения и роста цен на первичном рынке, но ниже этого уровня цены не опускались.

Следует отметить, что к первичному сегменту следует отнести и те объекты, которые были недавно сданы застройщиками. В этой части первичного рынка мы сегодня наблюдаем нарастающий кризис, который длится с конца 2021 года. Цены по многим свежим проектам заморозились с того периода и держатся в одном диапазоне уже несколько лет. Кризис в этом сегменте усугубляется вместе с ростом числа сдающихся проектов, в которых происходит заморозка цен и затоваривание рынка. Ежегодно, начиная с конца 2021 года, мы видим растущее число продающихся лотов в свежих проектах. Это недвижимость, приобретенная инвесторами исключительно для перепродажи.

Проблема усугубляется тем, что большинство этих предложений находятся в черновом варианте. Их невозможно сдать в аренду. Вместе с этим многие такие лоты были приобретены в ипотеку. Растущие расходы и убытки давят на собственников, которые все чаще вынуждены демпинговать. Инвесторы оказались в ловушке собственных амбиций.

Следует также отметить ужесточение условий кредитования. Еще недавно у многих покупателей была возможность купить квартиру у такого инвестора с выгодным выкупом ставки по ипотеке. Можно было воспользоваться льготной программой при первой переуступке от инвестора. Сегодня эти возможности практически перекрыты. Это сильно снизило ликвидность, ухудшив положение собственников и застройщиков. Рынок лишился "кислорода" спекулятивных сделок.

Сегодня мы видим растущее число акций от застройщиков по своим лотам. В Сочи запустили закрытый аукцион, где лоты выставляются по ценам ниже ценового порога середины 2021 года. Фактически, дно уже пробито. Пока эти лоты не выставляются по таким ценам в открытую продажу. Но если негативная тенденция продолжится, то вполне возможно, мы увидим сильную открытую коррекцию цен на первичном рынке. Застройщики вынуждены идти на уступки, чтобы выжить.

Это неминуемо окажет свое влияние на вторичный рынок. Известный факт состоит в том, что на всем побережье львиная доля жилой и коммерческой недвижимости – это условно "старый фонд". Спрос на недвижимость на побережье остается стабильно высоким. При этом большинство людей хотело бы приобрести недвижимость в новых свежих проектах. Ранее новостройки и лоты в свежих проектах были дороже примерно на 30% того самого условного "старого фонда".

При этом лоты в "старом фонде" часто выигрывали не только по цене, но и по качеству локации. Я вижу ежегодный прирост в стоимости квадратного метра в этом самом "старом фонде" в хороших развитых востребованных локациях. Ликвидность здесь поддерживалась именно тем, что лоты в свежих проектах стоили сильно дороже и были недоступны многим желающим. "Старый фонд" оставался привлекательной альтернативой благодаря цене и локации.

Если произойдет серьезная коррекция в сегменте первичной недвижимости, то мы увидим перераспределение покупательского спроса. Следует отметить, что емкость рынка среди покупателей с "живыми" деньгами сегодня невысока. Этой емкости хватало для сегмента качественной вторички, когда на первичном рынке нарастал кризис. Если сегодня все эти покупатели перераспределятся и емкость размажется тонким слоем, то кризис ликвидности охватит весь рынок. Рынок ждет передел, и выживут сильнейшие.

Весна этого года будет решающей для рынка в целом. Существует большая вероятность того, что рынок в целом просядет. Сегмент качественной вторичной недвижимости не будет иметь оснований для роста цен, и с учетом инфляции к концу года произойдет фактическая просадка. В сегменте первичной недвижимости, если цены пробьют "дно" середины 2021 года, это будет достаточно сильная коррекция, учитывая инфляцию предыдущих лет и текущего 2025 года. Рынок может столкнуться с серьезными потрясениями, если не произойдет чуда.

Ранее мы сообщали, инвестиции в Сочи: почему классическая коммерция уступает апартаментам

Дарья Паутова



Новости на Блoкнoт-Сочи