Инвестиции в Сочи: почему классическая коммерция уступает апартаментам

Если вы давно хотели разобраться в рынке коммерческой недвижимости Сочи, узнать о доходности этого сегмента и стоит ли в него вкладываться, то эта статья для Вас.

7 марта наш постоянный эксперт в области недвижимости Антон Гнатченко рассказал, специфике этого рынка Сочи и привел показатели доходности коммерческой недвижимости и апартаментов в городе-курорте.

Рынок коммерческой недвижимости Сочи характеризуется острым дефицитом качественных объектов и высоким уровнем рисков для инвесторов. На фоне завышенных цен, спорного юридического статуса и неликвидных локаций, рекомендую обратить внимание на альтернативные варианты, такие как апартаменты в перспективных качественных проектах.

Разберемся в структуре предложения в сегменте классических коммерческих помещений.  Порядка 40-50% объектов находятся в зданиях со спорным юридическим статусом. Это всякого рода ЖП и не жилые здания, стоящие на землях с противоречивым видом разрешенного использования. Такие варианты не рекомендуется рассматривать. 

Еще порядка 30% находятся в неликвидных локациях, что само себе создает риски для владельца. Если арендатор съедет, то очень тяжело будет найти нового. В таких случаях собственники попадают в зависимость от своего арендатора, что приводит часто к тому, что аренда не растет годами. 

Примерно 10-15% объектов — это отдельно стоящие здания и павильоны. В основном это временные сооружения, для строительства которых использовались дешевые и недолговечные материалы. Кроме того, они стоят часто на землях в долгосрочной аренде. В последнее время в Сочи участились случаи, когда администрация такие договора расторгает, что увеличивает риски покупки таких лотов. К тому же, приобретение каркасного барака или киоска за 15-20 млн рублей представляется сомнительным решением.

Примерно 10-15% объектов продается вообще по условиям, которые невозможно назвать рыночными. Это объекты без арендаторов по завышенной цене с заниженной стоимостью. 

Остаётся не более 3-5% от всего объема предложения. Из этих остатков мы видим объекты по цене от 150 до 400 тысяч за метр в среднем в зависимости от локации. При этом объект 20 метров в топовой локации может стоить те самые 400 тысяч за метр и приносить арендой столько же, сколько объект 80 метров по цене 200 тысяч за метр. 

В среднем доходность качественных коммерческих объектов находится в диапазоне 5-6% годовых. В процессе торга есть шансы прийти к немного лучшим показателям. 

Доходность объектов с сетевыми долгосрочными арендаторами еще ниже. Связано это с тем, что собственники пытаются продавать такие варианты дороже, а аренда при этом в них ниже. Не сетевой арендатор, как правило, платит больше. Но и договора при этом максимум на 11 месяцев. Сетевые арендаторы часто используют свою переговорную силу для получения более выгодных условий аренды, обещая стабильный доход в течение длительного периода.

Стоит отдельно остановится на ситуации с помещениями с сетевыми арендаторами федерального уровня. Их в Сочи продают часто с доходностью 3-5% годовых. При этом сами собственники не особо заморачивались при заключении договоров аренды. В этих договорах часто далеко не самые лучшие условия. Очень часто там прописано фактическое отсутствие возможности собственника индексировать ежегодно арендную плату, что уже в наших реалиях является кабальными условиями. Такие условия не интересны потенциальным покупателям. Вот и висят эти объекты в продаже годами. 

В этой связи в Сочи мне представляется правильным рассматривать альтернативно апартаменты в качественных проектах. Таких проектов точно так же крайне мало, как и качественных лотов в классическом сегменте. При этом у апартаментов сегодня больше шансов расти в доходности ежегодно, нежели у классических помещений.  В классических помещениях сидят магазины, сфера услуг и общепит, который сильно зависит от уровня зарплат в локации. Там сидят предприниматели, у которых растет сильно затратная часть и далеко не всегда есть возможность повышать существенно цены на товары и услуги. В итоге у собственников аренда порой не растет уже 2-3 года. 

В апартаментах несколько иная картина. Качественные проекты уже заложили существенный рост выручки за год в сравнении с 24 годом. При этом гости курорта охотно оплачивают новые ставки посуточной аренды при наличии качественного проверенного продукта и сервиса. 

Стоит отметить, что доходность апартаментов в качественных проектов сегодня это 6-8% годовых. При успешных переговорах вполне есть шансы достичь показателя 7-9% годовых. Если вы приобретаете такое помещение в 1 квартале 25 года, то у вас есть шансы осуществить сделку по прошлогодней цене. При этом уже в текущем году арендный доход вырастет. Вполне может быть, что окупаемость при таком раскладе уже к концу текущего года составит 10-12% годовых.  

Стоит отметить, что рисков и нюансов в любом сегменте коммерческой недвижимости достаточно. Многие инвесторы, купившие апартаменты неудачно, были бы счастливы сегодня владеть теми самыми помещениями в классике, и получать твердый арендный прозрачный доход от понятного арендатора. 

Выбор коммерческой недвижимости требует тщательной проработки рисков и комплексного анализа. Стоит признать, что многие инвесторы экономят на участии в сделках профессионалов, что приводит порой к убыткам и упущенной выгоде.

Ранее мы сообщали, что риелторы рассказали, что можно купить в Сочи с бюджетом 10 миллионов рублей

Дарья Паутова