Эксперт рассказал, что делать покупателям и продавцам на стагнирующем рынке недвижимости Сочи

«Блокнот Сочи» уже рассказывал, что в последнее время на рынке недвижимости наблюдается некая стагнация.

Связано это, как с изменением сектора кредитования, так и с изменениями спроса и предложения на рынке строящегося жилья.

Что же делать покупателям и продавцам в этом застое рассказал наш постоянный эксперт Антон Гнатченко.

Сегодня многие участники рынка отмечают некоторый застой и снижение количества сделок по многим сегментам. У покупателей возникает вопрос – стоит ли сегодня покупать. Продавцы задаются вопросом – что делать дальше? Снижать цену или снимать с продажи?  Рынок недвижимости в целом испытывает давление со стороны сектора кредитования. С одной стороны, стало трудно получить ипотеку или кредит на первоначальный взнос. Условия получения стали для многих не доступными. Текущие ставки по кредитам делают большую часть покупок не выгодными. У граждан порой нет таких средств, обеспечивающих ежемесячные платежи. 

С другой стороны ставки по депозитам дают гражданам хороший прирост их сбережений. Редкий коммерческий объект недвижимости сегодня может дать реальную доходность на вложенные средства выше доходности депозитов. Понятно, что придет время и эти ставки в банках начнут снижаться. Но пока есть такая возможность граждане не спешат снимать свои деньги.  Эта ситуация снижает ликвидность в целом на рынке недвижимости. Особенно это бьет по сегменту новостроек и тех проектов, которые были недавно сданы. В этих проектах сидит очень много частных инвесторов, которые не могут продать свои инвестиционные лоты. Очевидно, что на рынке в этом сегменте фактически происходит затоваривание. Желающих продать больше, чем имеющих возможность и желание купить. 

Стоит отметить, что турбулентность на рынке недвижимости в Сочи появилась впервые за многие годы с середины 2021 года. До этого рынок стабильно рос и к этому привыкли многие участники рынка.  В сегменте новостроек застройщики виртуально поднимали цены до сдачи своих проектов. После сдачи цены существенно снижались и в ряде случаев уже несколько лет держатся в одном ценовом диапазоне. По факту происходит стагнация цен на размер инфляции. Все вокруг растет в цене, а недвижимость в этом сегменте стоит на месте. 

В сегменте качественной вторички цены росли ежегодно на 10-15%. Поднятие цен происходило ежегодно весной, начиная с марта месяца.  С 2021 по 2025 год сегмент новостроек и квартир в недавно сданных домах накапливал объем нераспроданных лотов. В итоге к весне 2025 года начался новый виток кризиса и открытого снижения цен уже со стороны самих застройщиков. Ранее цены снижали в основном частные инвесторы, чтобы выйти с проекта. Сейчас объем нераспроданных новостроек подтолкнул уже ряд застройщиков на анонсирование акций, бонусных программ, фактически говорящих о снижении цен. 

В ряде случаев стало выгоднее купить у застройщика чем у частного инвестора.  Это стало отражаться на сегменте качественной вторички. Ликвидность стала размываться тонким слоев по всему рынку.  В сегменте новостроек стали фиксировать небольшой рост количества сделок по акционным лотам, частные инвесторы в этих проектах стали вынуждены еще ниже снижать свои цены. Аналогично это стало отражаться и на сегменте вторичной недвижимости. 

Рынок в целом стал стагнирующим. При текущих обстоятельствах важно вовремя принять для себя действительность и выстроить правильную стратегию своих действий.  Для продавцов, которым нужно продать свой объект крайне важно в каждом конкретном временном периоде установить ценовой низ рынка. Выходить в рынок по средней цене или тем более по верху рынка не имеет смысла. Этот период отличается тем, что покупатели рассматривают исключительно объекты с хорошим дисконтом к средней рыночной цене. Правильно оценив низ рынка и выйдя с такой ценой, у продавца есть шансы в адекватные сроки реализовать свой объект недвижимости. 

В основном происходит по-другому. Продавцы выходят в рынок, устанавливая цену по самой высшей планке. Когда проходит несколько месяцев без запросов и просмотров, они начинают снижаться. Дело в том, что когда они это делают, то эта сниженная цена уже не актуальна и не интересна. Рынок уже уехал вниз. Кто смог продать чуть ранее остался в выигрыше, потому что если бы чуть промедлил, то по цене своей сделки уже продать бы не смог. Потеря 3-4 месяцев означает потеря в стоимости.

Таковы законы стагнирующего рынка, где стоимость денег высока. Для покупателей важно также правильно оценивать рынок и не упустить дно. Так в конце 21 года по целому ряду качественных объектов были лучшие условия и цены. На моих глаза ряд собственников отказывался от сделки, ожидая дальнейшее снижение стоимости. Однако на волне растущего спроса уже в январе 22 года цены остановились в падении, а в феврале и марте вернулись на те значения, с которых начали падать. Покупатели с ограниченными бюджетами имели возможность приобрести качественные объекты недвижимости по исторически низким ценам, которых больше с тех пор не было. 

Сейчас равные хорошие возможности как у продавцов, так и у покупателей. Продавцы за счет адекватной стоимости могут продать, нарастив свой капитал за счет высоких ставок по депозитам. Покупатели в ряде случаев могут приобрести качественные лоты по цене 2021-2022 годов. 

Стоит отметить, что на рынке довольно-таки много некачественных объектов, несущих существенные риски. Именно эти объекты часто продаются по самым привлекательным и сладких ценам. Важно в текущих реалиях осуществлять сделки с недвижимостью с обязательной юридической экспертизой и после профессионального комплексного анализа. Иначе можно совершить очень дорогую для себя ошибку.

Ранее мы сообщали, что эксперт рассказал о кризисе и стагнации цен для новостроек Сочи

Дарья Паутова