Схемы обмана: как негативный опыт с мошенниками влияет на репутацию сочинских застройщиков
По опросу сервисов «Домклик» и «Работа.ру», Сочи стоит на третьем месте по популярности в приобретении жилья — после Москвы и Санкт-Петербурга. Но рынок этого города достаточно специфичен, там легко нарваться на нечестного брокера и потерять деньги. О том, как себя обезопасить, рассказал Александр Калинин, директор по развитию бизнеса Smartis.
Сочинский рынок развивается стремительными темпами. С тех пор, как город обрел популярность после проведения зимней Олимпиады-2014, спрос на недвижимость заметно подскочил и продолжает расти до сих пор. Ситуация вряд ли изменится, потому что в последние годы Сочи стал одним из самых перспективных направлений для туризма и бизнеса — сначала из-за закрытых в пандемию границ, а затем после начала СВО.
Этому способствует и благоприятный климат Сочи, и довольно развитая, по сравнению с другими южными городами, инфраструктура. В Сочи работает множество развлекательных заведений и ресторанов столичного уровня, а туристов привлекает не только пляжный отдых, но и многочисленные природные объекты, и самый популярный в стране горнолыжный курорт. То есть туристы приезжают сюда круглогодично.
фото unsplash.com
Ситуация на рынке недвижимости Сочи
Цены на недвижимость Сочи постоянно растут. Например, в декабре 2023 года прошлого года средняя стоимость квартир на вторичке составила 264 852.31 руб/м², а сейчас она выросла уже до 310 472.55 руб/м². Соответственно, стоимость недвижимости в новостройках еще выше.
При этом, если оценивать первое полугодие 2023 года, то спрос на жилье в Сочи вырос на 42%, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Чаще всего недвижимость покупают жители Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга, также много покупателей из Башкортостана, Новосибирска, самого Сочи, Ростова-на-Дону, Белгородской области, Красноярского края и Челябинска.
При этом на строительство влияет мораторий, принятый в 2021 году. Он был призван упорядочить застройку и проконтролировать качество сдаваемых в эксплуатацию объектов. В соответствии с принятыми ограничениями, сейчас в Сочи разрешено свободно строить только индивидуальные жилые дома площадью до 300 м² и высотой не более 12 м. Чтобы начать коммерческое строительство, девелопер должен получить одобрение проекта на общественных слушаниях. При этом оценивается внешний вид, качество материалов и инфраструктура объекта.
Ранее планировалось, что мораторий снимут к концу 2023 года, с утверждением нового генплана Сочи, но пока процедура затягивается. При этом, в связи с ограничениями, значительно возросла доля апартаментов, по сравнению с жилой недвижимостью — к ним предъявляются не такие строгие требования.
Все это приводит к росту мошенничества на рынке сочинской недвижимости. Агенты хотят заработать, так как сочинская недвижимость неизменно пользуется спросом, и нужно быстро продавать объекты, пока наблюдается рост цен. Можно сказать, что обман для сочинских агентов уже стал нормой — многие покупатели недвижимости знают об этом и заранее негативно настроены по отношению и к сочинским агентам, и к застройщикам.
Схемы обмана клиентов при этом не отличаются разнообразием. Например, агенты выкладывают в агрегаторы объявлений фото одной квартиры, а при звонке клиента сообщают, что она уже продана и предлагают посмотреть другую, в менее удобной локации. Так как клиент уже настроен на покупку, он соглашается. Еще один вариант — комиссия за то, чтобы квартиру «забронировали». Покупателю говорят, что она пользуется повышенным спросом, хотя на самом деле этого спроса нет. Для клиентов из других городов, которые хотят купить квартиру дистанционно, агенты размещают фейковые фото, а при покупке выясняется, что объект выглядит совсем не так.
Все это вызывает у покупателей негатив, в первую очередь, к сочинским застройщикам. Чтобы не терять покупателей, девелоперу нужно грамотно выбирать агентства, с которыми он собирается сотрудничать.
фото unsplash.com
Как обманывают на сделках с недвижимостью
Специфика Сочи в том, что практически вся недвижимость там продается через агентства. По данным последней переписи населения в 2021 году, Сочи лидирует по количеству агентств недвижимости на человека — 410 единиц на 466 тыс человек. Официальный представительный орган агентств — Гильдия риэлторов Сочи. На сайте организации можно посмотреть реестры сертифицированных агентств и аттестованных риэлторов.
Мошенникам предлагают девелоперам более низкие цены и привлекательные условия сотрудничества, а застройщики хотят как можно быстрее окупить затраты и получить прибыль. Но часто желание сделать все поскорее, сэкономить на агентстве и не тратить время на дополнительные проверки играет с девелоперами злую шутку.
Вот как наиболее часто мошенники обманывают застройщиков:
1. Дают гарантии. Ни одно агентство не может предсказать точные результаты. Только прогнозировать, потому что 100%-ной вероятности никогда не бывает.
2. Показывают поддельные данные. «Нарисовать» фейковые графики и написать отзывы не сложно, поэтому важно проверять агентство через независимые источники и специализированные сервисы.
3. Приводят фальшивых покупателей. Если агентство берет оплату за лиды, оно может нагнать тех, кто на первом этапе проявит интерес, а позже отменит оплату.
4. Мошенничают со стоимостью. Агентство может дать вашему объекту одну оценочную стоимость, а продавать по другой. Поэтому все его взаимодействия с клиентами нужно проверять.
Нечестных агентств и брокеров на рынке Сочи довольно много, потому что конкуренция здесь очень высока. Важно уметь самостоятельно работать с различными инструментами для оценки эффективности, чтобы проверять партнеров. Это потребует времени, но так вы будете уверены в добросовестности агентства.
Как проверять агентства
В последние годы увеличилось число IT-инструментов, которые помогают застройщикам лучше контролировать маркетинг и продажи. И даже платить только за те обращения, которые приводят к сделкам. Потому что сейчас многие сочинские застройщики тратят свой бюджет на тех, кто и не собирался покупать недвижимость.
Сегодня умение работать с данными в недвижимости выходит на первый план. Современные застройщики хотят знать — откуда пришла заявка, какой путь прошел клиент до сделки или где остановился. Понимание работы на каждом этапе воронки продаж помогает застройщику сделать работу над ошибками и перераспределить рекламный бюджет на каналы, которые приводят к сделкам. И в том числе выявить брокеров и агентов, завышающих показатели или искажающих данные, из-за чего застройщик не может увидеть полную картину. А значит принимает решения, ориентируясь на неправильные цифры.
Один из наиболее популярных инструментов — сквозная аналитика, которую с каждым годом используют все больше застройщиков, чтобы сократить расходы на неэффективные каналы и повысить контроль за работой сотрудников, брокеров, агентов.
Возможности сквозной аналитики:
● отслеживание результатов на всех уровнях управления — от ROMI до глобальных финансовых итогов;
● сбор и обработка данных со всех маркетинговых источников: медийной рекламы, соцсетей и мессенджеров, холодных звонков и заявок с Avito, офлайн-баннеров и визитов в офис;
● составление наглядных отчетов в режиме реального времени — общих и по конкретным параметрам и площадкам;
● контроль за маркетинговыми активностями и продажами — отслеживание эффективности на каждом этапе воронки продаж.
А еще сквозная аналитика поможет справиться с фродом. По статистике, до 35% трафика на сайтах девелоперов — это бот-трафик, который поставляют недобросовестные агентства. Сквозная аналитика проверяет трафик и помогает определить, с какого канала на сайт поступает фрод. Таким образом можно отсекать недобросовестных партнеров и экономить бюджет.
Перспективы развития сочинского рынка недвижимости
Пока рынок демонстрирует уверенный рост, а значит, уровень спроса в ближайшее время снижаться не будет. В скором времени должны отменить мораторий на строительство.
Но всегда нужно учитывать особенности сочинского рынка недвижимости — а конкретно, огромное количество агентств и брокеров, без которых в этом городе практически невозможно заключить сделку. Само по себе их наличие нельзя назвать недостатком, но среди них есть мошенники и нечестные организации.
Поэтому сегодня, когда застройщики стараются оптимизировать расходы и перераспределить бюджет на каналы, которые приводят сделки, особенно важно внедрять в работу IT-решения для контроля над посредниками в продаже недвижимости.
Информационный обзор редакции.
Новости на Блoкнoт-Сочи
