Новостройки в Сочи под угрозой: катастрофа в эконом и комфорт-сегментах

Об актуальной ситуации с рынком жилья в новостройках рассказал наш постоянный эксперт Антон Гнатченко. 

К середине 2025 года рынок новостроек в России движется к катастрофе: невостребованность и стагнация цен, банкротства застройщиков и возможная национализация строительного сектора. Однако для конечного потребителя ситуация, возможно, не будет столь критической в ряде случаев. Сегодня те, кто приумножал средства в депозитах все последние годы может купить квартиру по ценам 2021 и 2022 года.  

Владельцы качественной вторички в районах новой застройки, скорее всего, даже останутся в плюсе от ситуации в целом. 

Причины кризиса на рынке новостроек

Множество новых проектов изначально были спроектированы не для комфортной жизни, а для удачных спекуляций, что явно не способствует созданию по настоящему комфортной городской среды. Сегодня такие жилые комплексы с маленькими квартирами и не функциональными планировками (с площадями до 50 м²) не могут обеспечить хорошее качество жизни на долгосрочную перспективу.

 Коммерческие площади на первых этажах остаются пустыми, потому что большое количество мелких квартир в ЖК не формирует устойчивого платежеспособного спроса, который так необходим владельцам и арендаторам коммерческих помещений.

С годами эта проблема будет усугубляться, и проекты будут стагнировать. Мелкие квартиры не смогут удовлетворить потребности растущих семей. Например, семья из трёх человек, которая купила квартиру в новостройке и прожила там несколько лет, столкнется с проблемой, когда родится еще один ребёнок.

 Как они смогут расширить свою жилую площадь, если в самом жилом комплексе нет полноценных двух- или трёхкомнатных квартир? Семьи, нуждающиеся в большем пространстве, начнут мигрировать туда, где есть  просторные квартиры с функциональными планировками и площадью более 50м², расположенные в пешей доступности от новостроек. Это создаст спрос на качественную вторичку вокруг территорий новой застройки, что приведёт к росту цен на такие квартиры. В то же время, в новостройках, особенно с большим количеством маленьких квартир, мы будем наблюдать стагнацию в течение многих лет.

Падение продаж и спроса

Продажа новых объектов значительно снизилась. В период спекулятивного бума застройщики распродавали до 80% квартир на стадии строительства, а сейчас продажи не дотягивают и до 30-40%. Уже сейчас застройщики вынуждены предоставлять скидки до 40% к ценам прошлого года, но очередь за квартирами не выстраивается. Это создает огромные проблемы для строительных компаний, которые сталкиваются с финансовыми трудностями.

Утилизация денежной массы

Покупка квартиры в новостройке для многих оборачивается убытками. В особенности для тех, кто покупал с целью выгодной перепродажи. Мы пришли к тому, что в 2025 году можно купить квартиру во вчерашней новостройке по цене середины 2021 года. Очевидно, что многие продают сегодня в убыток даже к той цене, по которой купили (особенно если учесть инфляцию и сроки продажи).

Государственная поддержка и возможная национализация

Государство продолжает активно поддерживать стройки, но эффективность этих усилий вызывает вопросы. Девелоперы откровенно провалили программу по формированию новой качественной городской среды, в которой хотелось бы жить. В сегменте дорогого и элитного жилья, скорее всего, застройщики останутся на плаву, чего не скажешь про сегмент эконом и комфорт-класса. В эконом-сегменте многие девелоперы не смогут устоять перед вызовами и поддерживать нужные государству темпы строительства при высокой эффективности. Сегмент массового жилья сейчас нуждается в больших переменах, и с большой долей вероятности мы увидим масштабную национализацию. Государственное участие в этих проектах способно решить многие проблемы и качественно повлиять на территории комплексного развития.

Что будет с жильем, которое не распродано?

В долгосрочной перспективе не распроданное жилье может быть использовано для решения социальных проблем и качественного развития территорий. Государство может использовать эти квартиры для соцнайма, что поможет решить проблемы с нехваткой специалистов (врачи, учителя, соцработники и др.).

Выводы

Рынок новостроек находится на грани серьезных изменений. Поддержка со стороны государства, пересмотр бизнес-моделей и изменений в законодательстве станут решающими факторами. Покупатели и инвесторы должны быть готовы к тому, что многие проекты не оправдают ожиданий, и подходить к выбору объектов нужно с особой осторожностью.

Ранее мы сообщали, что предостережения по модульным отелям сделал эксперт для инвесторов Сочи

Дарья Паутова





Новости на Блoкнoт-Сочи