Эксперт рассказал, почему пузырь в Сочи сдулся, и какие квартиры уже невозможно продать

О том, что на начало лета происходит с рынком недвижимости Сочи рассказал эксперт Антон Гнатченко.

Последние несколько лет рынок недвижимости Сочи жил в условиях непрерывного роста. Многие инвесторы были уверены, что любая недвижимость в городе будет только дорожать. При этом зачастую не имело большого значения, где именно находится объект, насколько качественно развита локация и есть ли у неё долгосрочные перспективы. Главным аргументом являлся сам факт нахождения объекта в Сочи.

Однако сегодня рынок всё отчётливее разделяется на две категории. С одной стороны остаются качественные локации с развитой инфраструктурой, хорошей транспортной доступностью, комфортной городской средой и понятной юридической основой. С другой стороны — районы, которые активно застраивались в период инвестиционного бума, но так и не получили условий для полноценной жизни. Во многом это стало следствием короткого горизонта планирования. Основной задачей было быстро построить и продать квадратные метры, тогда как вопросы развития территорий зачастую оставались на втором плане. Особенно заметно это в районах новой застройки. Значительная часть таких территорий расположена на землях садоводства. Многие дороги, инженерные сети и коммуникации до сих пор не стоят на балансе города. За последние годы там появились многоквартирные дома различного статуса, однако сама среда практически не изменилась. Узкие дороги, отсутствие тротуаров, дефицит парковок, коммерческой и социальной инфраструктуры постепенно формируют территории, которые всё меньше соответствуют ожиданиям покупателей. Сегодня рынок начинает пересматривать прежние оценки.

 Если говорить о наиболее востребованных жилых комплексах и локациях, где сформирована качественная среда для жизни, стоимость квартир с ремонтом находится в диапазоне 350–400 тысяч рублей за квадратный метр. Квартиры без ремонта стоят в среднем 250–300 тысяч рублей за метр. Совсем иначе выглядит ситуация в районах, где среда деградирует либо не получила полноценного развития. Там стоимость квартир с ремонтом зачастую находится в диапазоне от 200 до 270 тысяч рублей за квадратный метр.

Таким образом, разница между качественными и проблемными локациями уже достигает порядка 100 тысяч рублей за квадратный метр. Дополнительным фактором риска остаётся большое количество объектов, находящихся в серой юридической зоне. На рынке до сих пор присутствует значительный объём недвижимости с различными правовыми рисками, а в отдельных случаях — даже с рисками последующего сноса.

Наиболее болезненно происходящие изменения отражаются на инвесторах, которые приобретали недвижимость в 2021–2023 годах в расчёте на дальнейший рост стоимости. Сегодня многие собственники уже не могут продать свои объекты по цене покупки. В зависимости от локации потери могут составлять от 10–15% до 30% от первоначально вложенного капитала. Самая большая проблема заключается в том, что стагнация затронула не отдельные объекты, а значительную часть рынка. Многие квартиры приобретались не потому, что они были нужны людям для жизни, а потому, что существовала вера в бесконечный рост цен. Именно поэтому сегодня всё чаще приходится говорить не о квартирах, а о локациях. Квартира сама по себе редко становится неликвидной. Неликвидной становится среда вокруг неё. Если район не развивается, если отсутствует инфраструктура, если сохраняются юридические риски и территория не рассчитана на количество проживающих людей, то рано или поздно всё это начинает отражаться на стоимости недвижимости.

Сдулся ли пузырь на рынке недвижимости Сочи? Однозначно ответить на этот вопрос невозможно. По сути, рынок и его участники сегодня проходят этап взросления. В период низких ставок, льготной ипотеки и инвестиционного бума люди зачастую покупали всё подряд, не вникая в детали. Сегодня для части инвесторов эти ожидания оборачиваются финансовыми потерями.

Пожалуй, главный миф последних лет заключался в том, что Сочи — это некое поле чудес, где достаточно купить любой объект недвижимости, чтобы через несколько лет получить гарантированную прибыль. Но рынок постепенно показывает обратное.

Денежное дерево действительно можно вырастить, но только там, где существуют условия для роста и развития. К сожалению, ошибки прошлых лет в градостроительной политике сегодня начинают отражаться на стоимости недвижимости. Мы видим локации с высокой плотностью застройки, перегруженной инфраструктурой и ограниченными перспективами развития.

Возникает закономерный вопрос: о каком инвестиционном росте можно говорить в подобных местах в будущем? При этом было бы ошибкой распространять эти процессы на весь рынок недвижимости Сочи. В городе по-прежнему остаются локации, где сформирована качественная среда для жизни, существует понятная юридическая основа и сохраняется устойчивый платёжеспособный спрос. В таких районах стоимость недвижимости не только не снижается, но в отдельных проектах продолжает расти.

Не важно, приобретается жильё для жизни или для инвестиций. В обоих случаях ключевым фактором должна оставаться сама локация и её перспективы. Мелочей при выборе недвижимости не существует. Особенно в Сочи, где стоимость ошибки может исчисляться миллионами рублей. Именно поэтому перед покупкой важно оценивать не только сам объект, но и качество среды, юридическую основу проекта и долгосрочную ликвидность недвижимости.

Ранее мы сообщали, что называют «таунхаус» и продают по цене квартир: сколько стоят жилые эллинги в «Сочинской Венеции»

Дарья Куликова


Новости на Блoкнoт-Сочи