Гигантский пузырь в сегменте ИЖС: эксперт рассказал, почему рынок Сочи на грани

О нюансах и проблемах в индивидуальном жилищном строительстве рассказал эксперт в области недвижимости Антон Гнатченко.

Кризис ликвидности

Сегодня кризис ликвидности проявляется во всех сегментах рынка недвижимости. Особенно остро проблема стоит в новых строящихся проектах.

Если в жилой недвижимости и апартаментах застройщики работают через проектное финансирование от банков, то в сфере ИЖС этот механизм до сих пор не заработал в полную силу. Это стало одной из причин кризисных явлений, которые продолжают надувать ценовой пузырь.

Как формируется пузырь

За последние годы многие дома продавались как инвестиционный продукт. Их покупали в основном спекулятивные инвесторы. Сегодня они выставляют свои лоты с наценкой.

Проблема в том, что изначально эти объекты уже были куплены по завышенным ценам. Теперь инвесторы пытаются продать их ещё дороже, что делает ценообразование абсолютно неадекватным.

Многие проекты строились с привлечением инвестиционных средств, которые застройщики брали под высокие проценты. Чтобы продать строящиеся объекты, девелоперы нередко предлагают риелторам комиссии от 10% и выше. Эти расходы автоматически закладываются в цену, раздувая прайсы.

Сегодня нередки случаи, когда застройщики вынуждены вновь привлекать инвестиции под 25% годовых, чтобы достроить уже начатые объекты. При этом капитал снова поступает через каналы риелторов — с выплатой комиссий.

Иногда дома, построенные на инвестиционные деньги, перепродаются другим инвесторам, которым обещают «золотые горы». В итоге лот, стоивший на старте 25 млн рублей, через какое-то время начинают продавать за 75 млн. Всё это всё больше напоминает пирамиду, находящуюся на грани обрушения.

Ещё один вопрос, который всё чаще задают себе новые собственники такой недвижимости: стоит ли «овчинка выделки»?

Очень быстро выясняется, что объект продавался по завышенной цене, а сама локация не стоит таких денег. Зачастую такие дома не способны обеспечить уровень жизни и отдыха, соответствующий их стоимости. На вторичном рынке продать их без убытков практически невозможно.

Ущерб территориям и покупателям

Подобная деятельность наносит ущерб не только конечному покупателю, но и самим территориям. Скупаются ценные участки земли, которые дробятся на мелкие куски. Сегодня практически невозможно найти ровный участок 6–12 соток под застройку.

Возводятся коттеджные посёлки, где проходят лишь инвестиционные сделки. Жить там зачастую некому: дороги разрушаются, инфраструктура не развивается. 

Так формируются целые «инвестиционные кладбища», где деньги сгорают в тот момент, когда пирамида рушится. Большинство инвестиционных сделок оформляется с заниженными суммами в договорах, налоги не платятся. 

Это создаёт катастрофические риски для конечного приобретателя. Добросовестные участники рынка не получают от таких схем выгоды — только ущерб.

Что дальше

В Сочи уже достаточно много территорий, застроенных подобными объектами. Некоторые из них начинают напоминать рушащиеся пирамиды: цены на землю стагнируют, стоимость новых домов зависла. В ближайшие годы таких локаций будет становиться всё больше.

Как не попасть в ловушку

Чтобы не оказаться втянутым в подобные схемы, необходимо проводить комплексную экспертизу:

проверку локации и статуса земли;

анализ самого объекта;

оценку схемы приобретения.

Категорически не рекомендуется покупать объекты, которые относятся к вышеописанным примерам. 

Ранее мы сообщали, что как выглядит дом в Сочи, который продают за 1,6 миллиарда рублей

Дарья Паутова