Эксперт рассказал, ждет ли весной новостройки в Сочи падение цен

Эксперт в области недвижимости Антон Гнатченко рассказал, что этой весной будет с ценами в новостройках. Скажется ли неликвидность на изменения в стоимости жилья.

В середине марта этого года появились первые сигналы о том, что этой весной крупные застройщики начнут открытые распродажи по своим объект с соответствующей корректировкой цен. Сегодня первые числа апреля и эти акции уже идут анонсами по каналам продаж. Конечный потребитель может купить квартиру или апартаменты в ряде проектов по ценам 2-3 летней давности. Давайте разберемся, что это означает для рынка. 

Очевидно, что вместе с кризисом в кредитовании возник кризис ликвидности. Если на вторичном рынке частные продавцы могут переждать или начать сдавать в аренду свою недвижимость, то застройщики находятся в тисках договорных обязательств с банками в рамках проектного финансирования. При отсутствии нужно темпа продаж и наполнения счетов эскроу, стоимость денег для застройщика начинает расти. Банки поднимают ставки по выдаваемым кредитным траншам. Это ломает всю бизнес-модель и больно бьет по карману.  Весь прошлый год мы видели, как в отделы продаж в строящихся проектах пытались выйти из положения, привлекая внимание и платежеспособный спрос разного рода акциями, рассрочками и специальными условиями. Очевидно, что это не помогло. 

В этом году в январе и феврале появились первые анонсы по закрытым аукционам, где по ряду проектов в закрытом режиме выставлялось ограниченное количество лотов по сниженным ценам. Сейчас трудно судить об успешности данных мероприятий. Однако стоит сказать о том, что эффекта секретности не получилось. Информация по аукционам должна была распространяться кулуарно, а по факту произошло то, что риелторы стали открыто везде распространять информацию об этом.  Для меня это стало первым существенным сигналом о том, что запас прочности у застройщиков стал заканчиваться. Наступает время открытых распродаж и дисконтов к стандартному прайсу. 

В итоге уже начальных числах апреля пошли анонсы о корректировке цен на конечное число квартир в крупных строящихся проектах. Цена упала более чем на 100 тысяч с квадратного метра. Если средняя цена метра в новостройках составляла условно 450 тысяч, то сегодня анонсировали распродажи по 300 – 330 тысяч за метр. Уверен, что не случайно такие цены в распродажах установлены. 

Надо сказать, что сегодня кризис ликвидности на себе испытывают не только застройщики, но и многочисленные инвесторы-спекулянты, которые массово покупали недвижимость в этих же проектах. Инвесторы продают свои лоты конечному потребителю с дисконтом к ценам застройщика. Имея льготную ипотеку, ее в последнее время можно было оформить только покупая напрямую от застройщика. Имея наличные деньги, было выгоднее купить у инвестора. 

Сегодня застройщики в своих распродажах установили цены ниже, чем у многих инвесторов. Более того, эти цены распродаж порой ниже, чем цены, по которым многие инвесторы покупали свои лоты для инвестиций. К примеру, в ряде проектов самая доступная стоимость студии 18м2 от инвесторов была в районе 6 – 6.5 млн. От застройщика такая квартира стояла в общем прайсе по цене 8-9 млн. Сегодня в рамках распродажи можно купить такой лот в отделе продаж за 5.7 млн. Множество инвестиционных лотов стали не конкурентными по отношению к ценам застройщика. 

Надо отметить, что падением цен не всегда заканчивается. В некоторых случаях вы по этой акционной цене можете приобрести квартиру с ремонтом. Аттракцион невиданной щедрости.  Здесь надо отметить, что застройщики выходят с такими акциями по конечному числу продаваемых лотов. Так по одному проекту было выставлено в открытую продажу порядка 60 квартир. Они были распроданы за один день. Цена распродажи была ниже, чем на старте продаж. Если сегодня застройщики таким образом закроют несколько сотен сделок, то это существенно повлияет на рынок в целом. В том числе повлияет и на вторичный рынок. Ведь в последние годы сегмент качественной вторичной недвижимости жил именно за счет того, что там квартиры готовые стоили дешевле чем черновые в новостройках. При общем кризисе ликвидности собрать в короткий срок порядка 500 сделок означает перераспределить платежеспособный спрос и увести с других сегментов покупателей вместе с их деньгами. 

Надо ли говорить о том, что многие продавцы вторичной недвижимости не смогут реализовать свои лоты в планируемые сроки и по ожидаемой цене. Обычно каждый год собственники весной поднимали цены, опираясь на должный уровень ликвидности на рынке в целом. Сегодня такие распродажи сильно меняют правила игры.  Скорее всего в этом году продавцы на вторичном рынке будут вынуждены где-то снижать цены, но уж точно предпосылок нет к росту стоимость даже в рамках стандартной инфляции. Что само по себе уже является стагнацией. 

В сегменте вторичной спекулятивной недвижимости наступает серьезный кризис, в котором многие продавцы столкнулись уже с тем фактом, что продать можно только в минус. Сейчас многие начнут делать ремонты в квартирах и апартаментах, рассчитывая на доход от аренды. Но стоит тут сказать, что из-за растущей конкуренции доходы будут падать. Очевидно, что в сегменте студий и однушек на данный момент уже фактически затоваривание рынка, что негативно влияет на ставки краткосрочной и долгосрочной аренды.

Ранее мы сообщали, что эксперт рассказал, какие угрозы поджидают покупателей частных домов в Сочи

Дарья Паутова